——2010年11月17日潘石屹微访谈实录

QE2让全球市场如同惊弓之鸟

　　@微博三四五：国务院总理温家宝11月14日在视察澳门时说，给楼市降温是件很困难的事情，“内地房价左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来”。听到这句话，您对温总理有何建议？

　　潘石屹：房价是结果，不是原因，不看原因只看结果，就会犯企鹅顾头不顾屁股的错误。如果把房价看成函数y，影响它的有两个因素：供应X1和需求X2，y=f（X1，X2）。X1和X2是原因，y是结果，不管X1和X2，只限制y就会出现限购、限价政策，而这些政策一定是“压下葫芦起来瓢”，不会起作用的。

　　从2005年开始，全国的竣工与销售面积的比都在1：1.5—1：1.2之间，五年来一直处在供不应求的状态，要压房价几乎是不可能的。如果增加土地的供应，从今年开始每年增加土地供应的面积超过销售面积的50%，预计三年后才会达到真正平衡，房价上涨的压力才可能真正的消除。

　　@小鱼释然：G20之后又是APEC，主要国家的元首在磋商全球经济复苏，发达国家在实行货币宽松，而新兴市场要应对热钱和通胀，还是找不到解决方案。您对世界经济的复苏是否乐观？

　　潘石屹：美国实施QE2的货币政策，全球都很紧张。市场如惊弓之鸟一般，大家一时都失去了方向。但无论经济如何波动，我认为两个大的趋势不会改变：一是贫困国家会越来越富裕，富裕国家的财富会相对减少；二是穷人的收入会提高，富人的财富会相对减少。只有这样，这个世界才会朝更公平的方向发展。

　　@shugejun：酝酿中的房产税、提高的车船税，在物价不断上涨的同时，老百姓的消费能力不断削弱。有学者建议，转变当下经济发展模式，做到休养生息、还富于民，您如何看待这一问题？

　　潘石屹：中国赋税的确比较高，国外有本杂志排名中国税收为第二名，税务局虽出来辟谣，但没说应该排在第几。我看完这篇文章后，也认为中国一定排在所有国家前面。经济和社会要发展，就要休养生息，还富于民。但也应该有防止贫富两极分化的税收，如房产税、遗产税。中国税收应该根据经济发展状况做出统一的调整。

　　@壹嗰亼de傷城：在G20峰会上，奥巴马再次就人民币升值问题给中国政府施压，您认为人民币会立刻大幅度升值吗？这会对中国的经济和房地产造成什么样的影响？

　　潘石屹：美国的经济没有真正复苏，失业率很高，他们认为其中一个原因是人民币没有升值，让中国人通过出口大量商品抢走了美国人的就业机会，所以要让人民币升值。在中国，所有政策都力求稳定，避免出现大起大伏。在人民币汇率问题上也是如此，中国领导人已经多次表态会逐步的调整，不会出现大起大伏的现象。

　　@草雨山：沪深股市近日宽幅震荡，其主因是各国的货币博弈；住房市场又受到政策调控，投资客举棋不定。你如何看待目前的市场？

　　潘石屹：全球经济未来相当长一段时期都会出现大幅度的振荡和波动，原因是全球经济一体化了，信息一体化了。但货币没有一体化，管理货币的体系没有一体化，所以在振荡期内做任何生意都要盯着货币政策，货币的波动足以抵消你在任何行业的利润和收益。

　　@MaybeWendy：目前经济何时才能走出波动、振荡和危机的影响？

　　潘石屹：解决问题的关键在于统一的货币及货币管理政策，不是目前的欧元，也不是港币和美元挂钩的固定汇率。这一点，在圣贤们对未来新时代的描述中已经讲得很清楚，但又有谁愿意放弃代表经济主权的货币呢？所以，振荡和危机不可能短期内解决。人们也只有在这一次又一次的危机中思考未来经济的出路在哪里。

　　@云阔天空：现在什么都在涨价，“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”、“糖高宗”…新名词一串串的，小老百姓的工资却不见涨。国家应该做些什么来防止通胀？

　　潘石屹：目前的通货膨胀主要是货币发行太多造成的。对中国来说主要是输入型的通胀。国际上食品上涨了28%，中国上涨10%。也有一些垄断企业趁机涨价，如石油，天然气等等。制止这次通货膨胀很难，不光是中国要出政策和措施，还涉及全球其它国家货币的发行量和它们的政策。

商业地产的兴起一定是必然趋势

　　@摩卡010：您在上周微访谈中说，国际热钱涌入对减轻开发商资金的压力是利好消息，但热钱也在推动物价飞涨，与中国政府抑制通胀的努力背道而驰，开发商这些天的心态是不是很矛盾？

　　潘石屹：监管开发商资金，会使大部分开发商的钱从活钱变成死钱，开发商资金压力会加大。但国际热钱会帮助一些上市开发商解决一部分资金困难，但大量的热钱又会引起通胀，这是一个两难问题。十几年来，全球经济上的泡沫一个接一个，一个比一个大，越来越夸张，让一般人都不能理解，我想最后一定会有一次总清算。

　　@手机用户07073918：近日有传言印花税将上调，财政部已经予以否认。但分析人士表示，年内仍有加息可能。在目前的宏观条件下，是否有继续加息的可能性？这将会给房地产带来多大的影响？

　　潘石屹：现在消息满天飞，加息、提高存款准备金，加印花税、房产税等等，房地产已经出台限购政策了，所以出台其它任何政策都有可能。但我们不应该跟着这些消息跑，不会为这些消息去费神，要保持公司稳健发展，前提要保持财务指标的稳健，我们的目标和方向是要建设出高质量、创新、市场上最需要的建筑产品。

　　@fionashen：土地闲置的清单据说已经由国土部下发给地方政府处理，而不是由公众监督，这份清单最后会不会被静悄悄地内部消化掉？

　　潘石屹：清理闲置土地本应由地方政府处理，因为是各城市土地部门出让的土地。开发商没有按出让合同开发，就应该由出让方处理。但这并不影响公众监督，只要国土部要求在网上公开所有《土地证》的发证日期，有多少土地闲置了，闲置了多少时间，就会一目了然。公众监督是所有监督方式中最好的，也是成本最低的。

　　@XinHe：观点地产曹萍自今年楼市调控以来，许多企业开始涉足商业地产，在您看到的国内商业地产市场，在这一年里最大的变化的什么？这种变化将带来怎样的影响？

　　潘石屹：中国的城市化不只是让大家进城居住，还要工作、购物，学习等，所以仅有住是远远不够的，一定要有与居住相配套的商业地产，包括写字楼。可惜在过去十年时间，商业、写字楼一直处在被政策打压的状态：征收房产税、首付款比例一定要5成以上、利率没有任何优惠等等。未来商业地产在全国的兴起是必然趋势。

　　@刘骏杰在上海：一位法国财政大臣曾比喻说，政府征税就像拔鹅毛，最高境界是拔到最多鹅毛时听到最少的叫声。中国的房产税可谓是一毛未拔遍地鹅叫。房产税在发达国家早已是常规税种，为什么在中国引起轩然大波？

　　潘石屹：的确，中国要扩征住宅房产税，反对的声音很激烈，这也许是政策迟迟没有出台的缘故吧。我曾与陈志武教授一起在新浪做了一期节目，他认为现在征收房产税一点道理都没有，我原来是赞成征收房产税的，让他说得我哑口无言。但我觉得，为了减少贫富两极分化，应该在减少别的税收的同时增加房产税。

　　@胡大维：据《东方早报》报道，上周您在上海出差时改口说房价仍然会涨。而早先您曾说调控会让房价回落到09年初的水平。您为什么自食其言？

　　潘石屹：我从来都不愿意只谈房价，因为房价是结果，只谈结果不去分析原因是没有意义的。影响房价的原因是供应和需求。我在上海与东方早报的记者谈到，美国实行QE2后对中国可能造成两种影响：一是输入型的通胀；二是资产泡沫的出现。如果我们不分析原因，整天只谈结果，就会变得像巫术一样，缺乏科学性的分析。

　　@曹宝龙：在中国土地公有制大前提下，城市居民只有70年土地产权，农村土地则是集体所有，如果开征房产税，应该如何规避产权难题？

　　潘石屹：这的确是个大问题，如果要开征房产税，商品房要征税，小产权要征吗？违法建筑要征吗？房改房要征吗？中国房子的产权非常复杂，有人统计有20多种，如果只对已经交了土地出让金的商品房征税就更不公平了。城市中违法建筑、小产权房的量很大，如果征税，是不是等于变相让这些违法建筑和小产权房合法化呢？

　　@大爱英雄：新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》自今年1月征求意见以来，至今没有下文，与此同时，拆迁悲剧频繁地在各地上演，作为一名人大代表，您对立法机关有何建议？

　　潘石屹：拆迁悲剧不断上演，包括自焚的发生，原因是拆迁和被拆迁双方都没有权威的法律可以遵循，解决拆迁难的问题。避免拆迁悲剧唯一的出路是要出台拆迁的条例，没有别的办法。在拆迁的悲剧中，发生最多的是农村宅基地的拆迁，这方面的法律比起城市房屋的拆迁更是空白。

临空项目命名为“虹桥SOHO”

　　@陈凤仙_cathy：你们上周宣布了临空SOHO的设计方案，这样大胆的、极具冲击力的建筑与上海相对保守的建筑风格形成了鲜明的对照，你不担心它与周边建筑不和谐吗？

　　潘石屹：临空的项目地处虹桥交通枢纽，我们现在把这个项目命名为“虹桥SOHO”，这个区域不是传统的老市区，大胆的设计对周边建筑影响并不大。技术在不断地进步，有了其它行业技术的进步，才有了今天“虹桥SOHO”出现的可能。如果在几年前，没有电脑技术的普及和应用，这样的设计是不可能实现的。

虹桥SOHO是多元化、流线型、参数化的建筑

　　@紫什么：CBD核心区的方案招标，据说SOHO中国在第一轮中被淘汰，为什么？你们的投标的方案是谁设计的？

　　潘石屹：北京CBD核心区的设计招标，我们邀请了英国扎哈事务所来进行方案设计，扎哈同时给我们设计了北京的银河SOHO、望京SOHO和上海虹桥SOHO，这些方案都受到了政府和大家一致好评。扎哈事务所为北京CBD核心区的方案付出了很大的努力，我们也曾飞到英国与他们一起研究，至于为什么没有中标，我们也不知道原因。

　　@紫什么：虹桥SOHO具有如此高的艺术性，对入住的企业会不会有很大程度的选择性？

　　潘石屹：多年来，开发房地产的经验告诉我们，一个城市的区域要有活力、有效率，真正做到绿色环保，这个区域在城市规划上一定要是融合、多元化的。单纯的功能分区已经给我们的城市造成很大负担，早上许多人要从居住区赶往办公区，晚上又要从办公区返回居住区，在路上费时费力，也不节能环保。

　　这种落后的城市规划和设计理念我们应该尽早把它淘汰和摒弃，取而代之的是多元化、融合的城市设计理念。虹桥SOHO从规划设计之初我们就一直紧紧遵循这一基本原则，让它能够从科学技术的进步、未来科技社会的进步、人类生活和工作方式为出发点，设计出多元化、流线型、参数化新兴的城市建筑来。

　　@XinHe：观点地产曹萍上海卢湾区项目的规划中的4万平米的商场，SOHO中国为什么会考虑自己持有经营？公司的财务策略会不会发生怎样的变化？

　　潘石屹：这也是SOHO中国调整经营战略的一部分，就是要不断加大持有物业的比例。SOHO中国在卢湾区的项目，地处两条地铁的交汇口上，这站地铁的站名就叫新天地站，它未来一定是一个城市繁华的焦点，在这个区域的商业地产，SOHO中国准备自己持有。这对SOHO中国的财务虽会有一些影响，但影响并不大。

　　@XinHe：观点地产曹萍 SOHO在上海已经有4个项目，未来还将不断增加这个比例，怎样的定位才能使SOHO中国的产品在上海独树一帜？未来SOHO中国将怎样平衡商业地产的风险？

　　潘石屹：SOHO中国还会不断加大在上海投资的比重，最后会达到在上海和北京的投资各占一半，这是我们公司的目标。SOHO中国无论是在北京还是上海，都要把建设出独树一帜、具有创新精神的建筑产品作为追求的唯一目标。目前商业地产的价值被低估了，未来无论是在北京还是上海都有很大发展空间。

　　@XinHe：观点地产曹萍 SOHO中国的全年目标在9月就提前完成，2011年公司对于商业地产市场发展计划是怎样的？

　　潘石屹：SOHO中国的发展战略在2011年也不会改变，即在北京上海繁华地段从事商业地产开发。我们看到住宅产业受政策影响越来越大，老百姓购买不起住房的呼声越来越高。在未来几年，住宅产业受政策的影响会非常大。相反，商业地产相对来说比较市场化，过去没有受到宏观调控政策的影响，今后也不会受其影响。

上海大火警示我们不要因为失误或一己之利伤害到别人

　　@明朗的四季：上海胶州路公寓发生大火，50多名教师遇难，清华学堂上周末也遭遇火灾，联想到08年央视大火的惨痛教训，我们应怎样改进城市建筑的维护，确保生命的安全？

　　潘石屹：中国的城市在大规模发展，过去的北京只集中在二环之内，现在五环、六环之外都有大量高层建筑。火灾接二连三发生，首先要调查清楚火灾原因，告诫人们吸取经验教训。另外从规划、设计、施工和管理上都要严格遵守消防规范。

　　在城市中，我们所有人如同坐在同一艘船上，在同一架飞机上，我们不要因为自己的错误或一己之利而伤害到别人。在城市化的过程中，也应该摒弃那些过去传统的生活习惯和做法，我看到在一些城市中，人们还在高楼中养鸡、养鸭，楼梯过道中堆满杂物，甚至易燃品，这些都是火灾的隐患，要加强防范。

　　@圍博兒：15号的上海大火造成了50余人的伤亡，那么作为开发商，SOHO中国是如何进行施工安全管理的？对于目前市场中的分包乱象，是如何应对的？

　　潘石屹：上海的大火对我们是很大的警示，去年之前，我们公司没有物业管理公司，为了加强对物业的管理，我们自己成立了物业管理公司，现在管理着60多座高楼，里面办公居住着十几万人。上海大火发生当天，我就提醒我们的物业管理公司认真做好每一座楼的消防管理，让租户移走易燃的物品，防微杜渐，杜绝悲剧发生。

　　@洪曈：您和张欣的微博最近都提到昂山素季，你们为何对一位远在缅甸的女士如此关注？

　　潘石屹：因为张欣她们家是缅甸华侨，所以我们一家对昂山素季比较关注。多年来，昂山素季一直用和平的方式推进着缅甸社会的进步，赢得了几乎所有人对她的尊敬，她这多年来和平的努力和行为更加折射出那些独裁者的丑陋。

美德教育已经为天水培训了几百名教师

　　@赵志仿：看到您博客上关于美德培训的文章和照片，看上去场面很温暖，美德培训是怎么回事？定期举行吗？什么人可以参加？

　　潘石屹：美德培训是过去五年时间我们一直在推动的一个项目，这个项目得到了甘肃天水政府的大力支持，已经为天水培训了几百名教师，有数以万计的学生受益。美德培训旨在让所有孩子培养诚实、团结、责任心、服务等良好品质。在北京来参加美德培训的主要是幼儿园和小学三年级以下的教师。

　　@CUCW小文：如果让你不带其它因素的选择，从心里做选择：你喜欢先这样做一个大集团，还是喜欢踏踏实实的做一个每天都在激情奋斗的创业企业

　　潘石屹：无论是大公司还是小公司都要做对社会有益的事情，要能够生产出高质量、为市场所接受的产品，大小公司都是无所谓的。

　　@努力改变ing_：上周日刚过47岁的生日，您对生活有什么新感悟？

　　潘石屹：每次的生日我都希望能够静悄悄地度过，不要给周围的朋友和家人增加额外的负担。但47岁的生日因为有了微博，这次过大了，感谢大家的祝福。我在微博上也看到了许多网友对我生日的祝福，在此一并感谢！对生活和生命的感悟，我认识到最重要的是人要有使命感，要有人生的目标，这样每一天才能够充实。

因为有了微博，我47周岁的生日过大了