朱大鸣著

武汉大学出版社出版 2008年11月全国各大书店发行 

目录：

第一编：后奥运时代中国经济该怎么走？

一．各个举办城市奥运后的经济困惑

1.“奥运魔咒”普遍困扰主办国

2.长达三十年的蒙特利尔陷阱

3.终究未逃过奥运魔咒的汉城

4.“历史上最成功奥运会”的城市

5.荣耀后背负10年巨债的雅典

二．魔咒真的是摆脱不掉吗？

1.并非规律的奥运魔咒

2.后奥运低谷效应产生的根源

三. 后奥运低谷效应会困扰中国吗

1.后奥运时代中国不会出现灾难性拐点

2.中国品牌的能否借助奥运扬名立万

3.奥运元素已融入到中国的血液

4.奥运不是拐点而是腾飞的支点

5.二十年后让我们在上海举办奥运会

第二编 楼市篇

一 房价是怎样飙升的 

1．如何看待中国的房市

2．房价高涨与调控失利之间的关系

3.追逐房价是中国人虚荣心在作怪

4.让它房价去忽悠老婆儿子热炕头

二 高房价下的困局：房奴及民生

1.比房奴更惨的一族该叫啥

2.哥们没房子不要来骚扰我

3.小产权房-让城镇户口不如农村

4.高房价下，您还敢买其他东西么

三 政策的紧缩造成的楼市谜团

1.广州楼市暴跌将引发全国房价大缩水？

2.08年房市会像冬天一样冷得抖擞

3.牛徐之赌谁胜出都不是好事

四.拐点论的前生与后世

1.每一个人心中都有个房价拐点

2.哪几种人会被房价拐点忽悠

3.拐点论的美丽幻影已彻底破灭

五.房企资金链的危机

1.房企上市圈来资金不准买地

2.明知路途崎岖房企竭力上市

3.对潘石屹抛制的新“拐点论”的质疑

4.新“拐点论”引诱外资围猎中国楼市

5.要死也是大房企比小房企先死

六.政府该不该救市

1.房地产政策风向很可能变向

2.重庆政府救楼市只是一个开端

七.保障性住房与楼市健康发展

1.现实的爱情缺不了一片屋顶

2.政府住房保障覆盖“夹心层”弊大于利

八．后奥运时代，楼市谜局是否能够破解

1.最近两次奥运主办城市房价走势

2.奥运会不是楼市拐点的时间点

3.后奥运时代你还持币观望吗？

4.楼市嬗变年防止过冷是关键

5.后奥运环渤海楼市在泥潭中重生         

6.后奥运时代量价背离的楼市还能走多远

九．房地产是否依然是最好的投资

1.后奥运时代不动产还是保值的产品

2.房价永远是昨天最便宜

3.上海现在与将来都不怕房价跌

4.五年内自住型买房越早越好

5.房价长期上扬的内在动力

第三篇 股市篇

一.2007年疯狂的6124点

1启动这轮牛市的关键点

2 牛市主力推手是机构

3.稳健的货币政策为牛市提供资金渠道

4.一路波折的登上6124点顶峰

5.寻找凯恩斯的最大笨蛋。

6.价值投资理念被疯狂的曲解

7.关于流动性过剩的理解上的认识

8.暴富神话的刺激导致股市疯涨

二.股灾是怎样酿成的

1.大小非减持是终结牛市的主因

3.从紧的货币政策扼住了喉咙

4.基金变成最大趋势投资者

5.诡变路径：股市成熊的路线图

三 .后奥运时代股市会怎么样？

1. 奥运举办国的前后股市是怎样的

2.奥运时代我国股市将走向哪里

四.破解股市投资的常见思维误区

1.散户股民是最勤劳一族

2.当前技术失真股民如何自救

3.股市神话到底是怎样编成的

4.不要沦为凯恩斯的“最大笨蛋”

5.股民的心情最能理解

第四篇 民生经济篇

一.通涨与物价的困惑

1.我国通涨为何产生？

2.养猪户也买肉吃肉价不涨才怪了

3物价涨了，通过减税来感受收入的提高

4.宝洁提价直接加重年轻爸妈负担

5.宝洁的提价遭网民坚决抵制

二.工资是关系到民生的根本利益

1物价涨工资也该涨

2工资为何涨不过柴米油盐

3上调工资的呼声为什么那样高？

三.中小民企的困境

1.民企在从紧背景下的窘境

2民企告急期待从紧政策要放松

3.中小民企需要实质性的帮助

4不能让民间融资阳光化、合法化

5.民企的结构性调整是后奥运时代的方向

第五篇 宏观经济篇

一．北京奥运年的全球经济背景

1.纵观全球经济不容乐观 

2次贷危机全世界为之买单

3.次贷危机的产物：1美元房子

4.越南金融风波引起的思考

5.油价的暴涨沉重打击全球汽车巨头

6.全球经济随想曲

二.2008年中国的经济现状

1.经济徘徊在通胀和滑坡的十字路口

2.警惕热钱抄底中国经济

3.流动性过剩是个伪命题

4.国际原油串火带来的威胁

5.在经济困难面前需要的是信心

三.后奥运时代宏观政策会怎样变化

1.宏观调控政策走到关键路口

2.三驾马车在放缓当务之急保经济增长

3.后奥运财政托一把经济会笑口常开

序

孟晓苏

我虽与朱大鸣先生只有一面之缘，但对他的作品却相当熟识。这不仅是因为朱大鸣在当今中国已是知名的财经评论家与地产评论家，更是因为他通过博客及各大网站发表的多篇文章使人爱看。文章中精湛的理论水平、精准的经济现象分析、清醒的预测与睿智的思辨，每每让人获益匪浅。近来得知他有作品集问世，我便不吝陈词，作小序以示庆贺。望广大读者在阅此小序后，对朱大鸣其人其作有个初步了解。

如今2008年北京奥运会已经落下了帷幕。闭幕式的歌声尚萦绕在耳，人们已对中国经济的发展表现出深深的忧虑。特别是源自于华尔街的全球金融海啸，让处于忧虑中的中国民众感受到一股扑面寒风。其实关于“后奥运时代”中国经济的话题，早在奥运会开赛之前就已被人们谈论。人们相信，筹办八年之久的奥运会能够赋予中国经济一定的拉动力。在这八年里中国有很多经济现象都或多或少地跟奥运相联系。从2007年底开始，全球经济笼罩上了厚厚的阴霾，已连续六年高歌猛进的中国经济也开始不断显露出各种病状，人们有理由担心近几年中国经济的走向，不管它跟所谓“后奥时代”有没有联系或瓜葛。

房地产行业十多年来一直是中国经济发展的龙头，它的起伏迭荡影响到经济、牵动着民生。身处房地产市场前沿的朱大鸣，在潮头浪尖对中国经济现象的感受直接，对经济动向的嗅觉敏感。他不仅自己亲手执掌者一家房地产企业，且善于观察与思考，常年笔耕不辍，成为全国知名的财经评论家。他以多年在市场一线的经验、敏锐的洞察力、深厚的知识底蕴，通过网络表达自己的真知灼见，文章搏得网民的欢迎与喜爱。2008年朱大鸣的博客流量在短短几个月时间突破了1000万，可以想见他的财经评论影响力有多大。而他的这本《走向——后奥时代的中国经济》，应是凝聚了他心血的最新研究成果。

在此书中，著者对后奥时代中国经济走向表达了精辟的观点。他不仅从宏观上分析了奥运会作为全世界最大的文体盛会对于主办城市经济的影响，而且在微观上剖析了奥运之前中国许多经济现象的来龙去脉及奥运会后的经济走向。在分析奥运对中国经济的影响时，作者将北京奥运会与之前几届奥运会进行比较，找出它们的共性与个性，对奥运会后中国经济整体面做了客观推断；在解释微观现象时，他集中精力解释了中国去年高企的楼市、溃落的股市的前因后果，并对今后的发展趋势做出预测。同时他以同情的笔墨，对未来几年的就业、工资、物价、中小企业的转型等与民众密切相关的民生经济做了展望。并且由此对管理层提出经济政策的中肯建议。

本书可以说是当今许多经济现象的一个解码器，是后奥运时代大众经济生活的有益提示，是治疗时下经济困局的一个良方。它无论对于普通民众，还是对有一定理论基础的专业人士和经济研究人员，都具有指导价值。虽然朱大鸣是工商管理博士、资深财经评论家，但在行文上却毫无学究气息，他以随和的语气，结合生活中常见的经济现象，将深邃的思考与精辟的观点如话家常地娓娓道来。

值得一提的是，已过天命之年的朱大鸣如同这辈人的多数一样，身上留下了时代的伤痕。他从小随母亲长大，基本上过着单亲生活，在苦难与执着中成长。岁月练就了他现在性格：钢毅而谦和、忠信而智慧、勇敢而温情。因此，此书虽然是一本财经类图书，但在书中处处展现出他的感恩情怀及对普通民众的关爱。我相信读过本书的人都会有这种感觉。关于他的性格，在他的博客随笔《儿时我在母亲的歌声中长大》、《春来早自青》、《让儿子叫“老爸我爱你”是梦想》等文章中已有较好的展现。如果能去读读那些博文，或许对这本书作者的情怀能有更深的了解。

                               后记

中国的经济到底处于周期？楼市和股市在经历了2007年疯狂和2008年的理性回归甚至是低迷的冰火两重天后，该怎样走？中国的经济政策在面临日显放缓的实体经济和资本市场，该怎样调整？美国的次贷危机三波冲击波到底何时结束，世界经济在经历通胀假突破后的陷入的通缩，何时能够复苏？这是每一个中国人都关注的问题，这些问题也困扰着我。

这本书实际上是我从2007年下半年开始动笔写的，很多文章都是对当时中国经济领域发生的一系列的热点问题的分析和预判。作为一线企业的老总，对中国的经济政策比较关注，不可否认，中国的经济走势和世界经济的态势对于微观企业的决策有着非常重要的影响。2008年是奥运年，关于后奥运时代中国经济的发展态势，实际上关系到千家万户的利益，也对我们的企业制订什么样的发展战略起到至关重要的影响。

但是，在实践中，我们的理论经济学就不能很好的解释当前的中国经济的现象，需要从新的视角去研判，去探讨。我就将我在实践领域遇到的困惑和一些经验进一步梳理，逐步形成了这本拙著，期待和朋友们探讨。

西方经济理论对于研究经济现象固然重要，但面对着国际形势的逆转，中国的经济学专家也开始了反思，从2007年下半年以来“照本宣科”的从紧货币政策被认为对于抑制通胀压力具有最重要的作用。但是随后,学界发现仅仅“从紧”一项,并没有让中国经济一如既往地在全球风暴面前继续传奇似的独善其身。我在08年4月早就提出从紧货币政策要松绑，指出中国的国情不能完全按照西方经济理论来行事。

在写作中，我深知学海无涯，需要不断地学习新知识、新观点，开拓了视野，活跃了思维，最令人高兴的是，结交了不少好网友、笔友，大家共同学习，探讨，虽然在观点会有争鸣，但是思想总是在碰撞中产生火花。

在写作过程中，特别是地产篇得到了我国著名地产理论家孟晓苏先生的不少指导，对于孟先生的前瞻性的观点使我收获不少，在此深表感谢。

感谢媒体对我的支持，特别是网络媒体的编辑们，一年多来对我近100万字的的财经文章的大力推荐，使受众对我的观点有所认识。这里要特别感谢的是新浪网、搜房网、搜狐网、焦点网、凤凰网、和讯网、中金网、东方早报、新民晚报、武汉大学出版社等全国各大媒体的厚爱与支持。感谢我的家人理解和支持，还要感谢我的一些铁杆笔友的建议与鼓励，才使我在商海漫游的百忙中，完成了这部15万多字原创性的经济读物。

面对国际金融海啸席卷全球之际，中国正面临着前所未有的困境，实体经济遭受损害，普通劳动者大量失业。中国政府正积极救市，四万亿救市计划远远被地方政府的10万亿救市资金所淹没。

拉动消费只能是通过拉动投资作为突破口，这已经是不争的事实。救市就是救中国经济，救市就是挽救实体经济的大量倒闭。同样救楼市也是救中国经济的一个重大组成部分，以挽救频临极度低迷而带来的经济受损。

但我们的一些行业协会的“要员”，可能无法及时跟进经济大震荡带来的快速思维，所发表言论与中央基调极不和谐。要知道目前中国的许多行业协会所担任职务的要员，大多数是退居二线的官员，一脑袋的计划经济的思想，无法与时俱进，但他们又占领舆论要地，到头来是误导了决策层的判断与民众的消费需求。

日前中房协个别要员在市场正需要过一个暖冬，人气积极恢复之时，所发表言论与中央救市基调极度不吻合，甚至在唱反调。“现在对价格问题的讨论非常散乱，扰乱视听的言论很多，实际上这个问题的答案是简单的：楼盘的销量和价格也不可能在短期内攀升。”这是天大的笑话，在楼市成交量大量萎缩时候，恢复人气，增加成交量是当务之急，哪还有提升房价的幻想。这轮救市目的是积极拉动经济，并不是提倡涨价，作为行业舆论引领者连这点常识都不知，实为可悲。

“要员”所称，减税、推行购房补贴、降低准入门槛、上调公积金贷款额度……据不完全统计，近两个月以来，全国18个城市密集出台房地产救市方案。而这股地方政府营救楼市的风潮，也进而诱发了中央“10·22”房贷新政的出台。至于地方政府的救市举动，“要员”判断其背后有着复杂的利益驱动，他认为各地的救市政策细则对于开发商的保护和支持明显较多。为什么会出现地方“包庇”开发商的做法呢？ “要员”认为“一方面，地方希望通过刺激房地产消费，拉动当地财政收入，推高当地GDP指数；另一方面，则是为了缓解当地房地产市场的销售淡季，进而刺激土地的拍卖，增加地方政府的财政收入。”在他看来地方政府是脱离中央的一群论党诸侯，这也是今年以来误判经济走势的典型言论。

对于今后房地产市场的总基调中央已经大发令箭，要促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。然而可悲的是我们的行业协会“要员”是没有读懂新政所具有前瞻性的指导精神，还是压根不想理解？不是吗？“广大消费者不妨暂且捂紧钱包，静观楼市之变。” 这句话其实质就是对以温家宝总理为首的中央救市意图唱反调。

既然行业协会在捣鼓，笔者建议不如快速取消中房协存在的必要，各会员单位也没有义务去支付每年高昂的会费，以支撑行业协会的行政开支与吃喝拉撒的费用。既然市场没有必要需要回暖，房企也没必要再花钱来参加中房协旗下的各类展会了。

最后敬言，中房协应该向全国工商业联合会住宅产业商会学习，走市场化道路。正如聂梅生所说，房地产的低迷已经影响许多地方政府经济的正常运行，政府希望通过出台救市政策，把宏观调控的信号传递出来，恢复信心，让消费者释放刚性需求，促进经济发展。

通过昨日尾盘来看，股市面临的压力似乎更大，早盘可能面临着沉重的大压力，因为央企需要注资的消息很让市场感到形势不容乐观，因为央企资金不足，很可能会抛售大小非。也就是说，流动性奇缺是股市的头号敌人，也是经济的头号拦路虎。

市场面临的困难要比想象中的困难，头号敌人就是通缩，当前世界的主要问题就是流动性不足，而这一趋势还将蔓延至少半年以上。

不仅仅是中国面临着严重的通缩压力，美国也开始面临重大的通缩危机，美联储已经做好了把利率降低到0的准备。所以，通胀问题已然不是今后一段时间的障碍，原油价格暴跌已经击穿50美元的关口，这也使得美国经济面如临大敌。

19日,美国各大媒体的财经头条几乎都被“美10月份消费者价格指数(CPI)创下二战以来最大单月降幅”的消息占据,这无疑令货币政策制定者面临更严峻的挑战——如何避免通货紧缩,如何避免总体经济价格的长时间下滑,对此即将掌权的奥巴马政府倍感压力,他们需要迅速出台一项大规模财政刺激计划。摩根大通最新发布的一份报告预测，美联储很可能在接下去两个月中将利率水平降至零。在10月底的决策例会上,美联储降息0.5个百分点,联邦基金利率已经下降到了1%。

我们的利率依然偏高，准备金根本还没有怎么下调，需要继续下调两率，以货币政策的宽松换回经济的发展，已经越来越被人承认。事实上，我们的企业在资金流动性上已然很差很危险，所以，货币政策的转向措施还需紧急降落。与美国相比，我们的利率水平还是很高，有着更多的自由度。

虽然广东省不承认有五万家企业倒闭，但珠三角大量企业死亡已经成为事实，而上半年的6.8万家企业倒闭也被广泛的承认。一方面我们需要创新性的破坏的智慧，进行产业升级换代，结构性调整，另一方面我们必需在货币政策的宽松度方面大胆放宽，以便应付这次严重的通缩低谷。

不要说是民企，就连央企也需要注资，资委研究中心党委书记李保民透露，有一些央企的资金链开始断裂，必须建立相应的资金管理系统，形成预警机制。为应对美国次贷危机，国家对央企的注资实际上早已启动了，以后，注资这种行为将成为常态。

民营企业没有人注资，但总得给与宽松的信贷政策吧？央企资金不足可以注资，国资委还可以去救，而承担大部分就业的中小企业纵使不能享受注资的待遇，至少要给与他们贷款提供方便，增加市场流动性，避免企业因缺血而死，不能以产业机构落后为借口而不予以关注。事实上，国家是对中小企业非常重视，国家最高领导层多次对于中小企业进行调研，形成对中小企业扶持的政策。不过，随着美国经济真正陷入低迷，美联储准备把利率降为0的背景下，我们也要更加关注中小企业的生存状态，迅速行动，利用我们还可以广发应用的利率手段和准备金手段迅速向市场注入流动性。

2009，中国楼市怎样过年？ 

    11月中旬的北京之行，还遇到了北京晚报的首席记者，号称北京地产的四大名记蒋举的采访，他要做一档尝试性的节目，让我与特地从唐山赶到北京与我见面的保存俩，一块做所谓的平面媒体的“锵锵三人行”《楼市三人行》。

    蒋举毕业于首都师范大学音乐系，后又在人大读研究生。前半段人生有着与我相似的经历，梦想当一名话剧演员，后学音乐，连声部都与我相同，唱的是男高音。也许是年轻时有着同样的追求与梦想，所以一见面大家就聊到一块，特投缘，从谈人生到谈楼市，于是就产下了下面的文字。

主持人：蒋举 北京晚报楼宇周刊记者

嘉宾：朱大鸣博士 上海春之声置业集团董事长

      陈宝存  知名房地产评论人

时间：2008年11月18日

地点：北京新闻大厦楼宇周刊演播室

（音乐起，镜头推至圆桌，从三只茶杯摇至三位谈话人面部特写，主持人茶杯中是普洱茶，两位嘉宾茶杯中是菊花茶）

主持人：各位北京晚报读者，各位嘉宾大家好。中国地产风云突变的2008年差不多要过去了，在这个让地产人和购房者刻骨铭心的年度里，买卖双方持续了十几个月的阵地战，从交易记录上来看，这个时间段中几乎是没有“交火”，但是购房人用“一枪不发”的战术取得了比短兵相接更来的实惠的战绩，“观望”是消费者的杀手锏，导致了中国地产从南往北价格溃败。11月开始的“中央救市”使战局发生了微妙的变化，购房人和开发商的心理状态都发生了转变，虽然市场还没有出现明显的反应，这也是因为中国人传统的“过年”观念导致，谁都不愿意在过年前“失手”，而年后，争夺阵地的大小战役还是不可避免，围绕着价格、购买力和住房保障的问题将重新拷问市场。

今天我们请到的嘉宾是最近在网络上被“拍砖头”较多的两位知名房地产评论人朱博士和陈先生，他们都是鼓吹“楼市春天论”的代表，今天的话题恰好应该他们来谈。

两位，谁先来说说，“2009年中国楼市怎样过年？”

朱大鸣：说起来过年，就不得不说中央的新政策是中国楼市的“压岁钱”，最高决策者明察秋毫地看出一直处于成交低迷期的房地产业，使中国的经济发展陷入了被动。出台扩大内需促进经济增长的十条措施，对于克服当前的困难和保持长远的发展都具有重大意义。

楼市新政全面实施后的11月初，天津商品住宅市场出现回暖，成交量大幅回升，成交价格小幅上涨。数据显示，商品住宅成交面积、成交套数和成交均价均有上涨。新政实施后的上海楼市，回暖表现也很明显，11月第一周商品房成交2712套，合计成交面积27.7万平方米，商品住宅成交比前一周涨幅30%。

政策公布之后，一些政策原意没有得到实现，比如说解决银根问题。应确保现在宽松的信贷政策得以实施，为部分开发商的资金链提供保障。按历史经验来看，每年年底都是每个开发商为建筑工人结账的最后期限，开发公司内部的奖金、工资都好说，如果没钱给民工回家过年，大量流动人口留置在北京、上海这样的大城市，势必造成社会不稳定因素。第二，我也很遗憾“救市”来得太晚了，在今年的5、6月份就该救市，这样大家都能好好回家过年。

陈宝存：我接着朱博士的话题。不要把中央救市看成为简单的救开发商、救房价，我在网络上遭“拍砖”，主要是我支持救市，很多购房人认为救市了，房价就不会继续下跌了，于是我就“头破血流”了。我在这里再一次“唱高调”：房地产业是国民经济的支柱，中央又一次肯定了它的地位，它的健康对金融业的稳定和发展至关重要，如果楼市低迷下去，很可能倒逼经济和金融市场，最高决策者救楼市不是在托房价，而是在刺激经济。

我们承认现在还是冬天，但是“要过年啦”，不管是气候的冬天还是房地产的冬天都是一定会过去的。这个冬季之所以不太寒冷，主要还是政策的积极，中央和地方政府重振经济的决心太大了。

朱大鸣：我在这里还补充说两点，一个是保障房问题，一个是二手房问题。今后3年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造。按照规划提出的工作目标，3年解决747万户低收入家庭住房困难，加上目前已解决的住房困难的200多万户低收入家庭，全国1000万户低收入住房困难家庭的住房问题基本得到解决。我认为这是一举几得的。首先，大规模的保障房建设本身就拉动经济发展，这对于原来依赖房地产发展的下游产业是一个福音；解决了低收入人群的住房问题，使得前几年房地产业的恶意炒房行为得以抑制，至少在避免了起伏不定的房价对普通市民的伤害；再有就是为楼市提供了“基础配置”，这是稳定行业发展的要素。

但是现在的保障房建设的风声太大，保障房本身就是踏踏实实为百姓造福的，宣传过度就可能对市场产生不利影响，人们对保障房的注意，不要造成冷落商品房，毕竟商品房还是拉动经济的主要动力。

新政对首次购房和购买小户型有一定的支持，但是对二次购房和二手房交易并没有什么实质上的解禁，依然是“严管”。大家可以想象，卖掉旧房换新房的人，是当之无愧的中产阶级，这些人有足够的消费能力，这一股动力没有调动起来，不得不说很遗憾。

陈宝存：有人说，2009年春节是楼市见底的期限，因为一年多的观望导致开发商资金链有问题了，抗房价也扛不住了，借助过年的机会打打折是很正常的。我是这样认为的：并不是所有的开发商资金链都有问题，但是在政策作用没有完全发挥的时候，价格低迷还是存在的。节目开始的时候朱博士有数据表明，上海、天津等地交易量和价格都表现出回暖，到明年春天应该有个复苏的过程。当然，每个人都不可能“抄底”一定抄到底线，恶意悲歌楼市、一厢情愿盼望跌破底线导致自己错过买房机会是不可取的，另外我也想对开发企业说几句，过年啦大家都高兴，消费也上来了，利润多的就让消费者多优惠点，这个时侯给消费者实惠，只有人赞赏你没有人笑话你，少赚点利润多赚点人气，你也要过年啊，现金和“钢筋水泥”相比，更是你的压岁钱。

主持人：感谢两位的高见。不知道你们注意到没有，我们三个选择茶叶的时候，你们俩选择了菊花是清火的，我选择了普洱茶是养胃的。这就是个人身体情况不同和所在位置不同造成的。你们知道菊花和普洱是可以沏成一壶的，是广东人著名的喝法“菊普茶”，既可保持原茶功效，又增加了口味，还能调和众人需求。来，在节目结束之前，请我们的剧务重新将菊花和普洱泡一壶上来，我们大家尝一尝。这就是我们节目的用意：用不同的观点，打造共同的社会。

（主持人和嘉宾继续对话、品茶，DJ拉低音频，广告插入，节目结束）

从战略意义上来说，燃油税的开征是必然的，考虑到国际油价还没有到底，什么时候推出，很难像媒体爆料所言的12月1日出台。

油价准备下降，然而燃油税准备上调，结果很可能按着海南省的做法，即油价大概下降1元/升，同时，按照30%的燃油税税率算，加收燃油税1.5元/升，这样总体算来油价最终可能上涨0.5元/升。

这样一来，其实还是将油价推高。但这次改革的突破口是燃油税是取代养路费，可惜的是，也只是取代养路费而已，操作起来也很难，因为燃油税是由中央征收的，而养路费却是有地方征收的，很可能遇到阻力。另外将过桥过路费一并整合，有人认为很可能技术上面临巨大的困难，笔者认为，可能这些不是主要的困难，而是利益重新分配的份额该如何平衡。

很明显，由于前期在国际油价高飚的时候，主要的石油公司储备大量的高价油，国际原油期货价格大跌60%，目前我国成品油价格已比美国高一半，国内成品油价格也需要大降，显然，这对于石油公司极为不利，但油价在此时不可能逆势而涨，只得取消养路费换取燃油税的提高，从而致使整体油价的提高。

虽然从这个意义上来说，近期的大宗商品价格的剧烈下降导致企业存货成本压力增大，但只需要一段时间消化，高价原油成本很可能就会降下来，石油公司才可能真正的降价。

就发改委的透露的信息来看，开座谈会就完善国内成品油价格形成机制、适当降低成品油价格，同步取消公路养路费、航道养护费、公路运输管理费、公路客货运附加费、水路运输管理费、水运客货运附加费等六项收费，撤销政府还贷二级以下公路收费站点，实施燃油税费改革等问题，听取地方政府和价格、财政、交通部门意见。

燃油税其实讨论好久了，我国一直强调要择机尽快征收燃油税，直到最近才算找到良机，就是国际原油价格大降，但谁也不能肯定原油价格现在就是底部，当大家以为这是底部的时候，很可能被无情的击穿。据最新的数据来看，原油价格下跌1.6% ，报52.78美元/桶。很可能击穿50美元，回到40美元上空。这个预期并非没有市场，德意志银行分析师19日在给客户的报告中称，随着生产成本下降和需求锐减，明年４月份原油价格可能降至每桶40美元。

原油价格急剧下降，的确是燃油税出台的良机，但恐怕成品油价格还可能继续上涨，国内外油价出现严重的倒挂。本来国际原油价格的大跌，正是储备原油减少成本的大好时机，岂能为了蝇头小利而丧失此次充实石油库存的大好良机。价格飙升之际，石油是个宝，价格剧降之际，石油更是宝，而不能把它像一般商品那样对待视如草芥，因为石油储备关系到生产大局、国家战略。石油公司可以逐步抄底，以应对原油价格再次冲高面临成本之殇。

从这个意义上来说，燃油税推出可能还需要时间，不过，媒体爆料12月1日正式开征的可能性比较大，笔者认为，有这个可能，但拖后的时间几率更大。

高利贷又一悲剧在警示什么

正当我们激辩《放贷人条例》是不是该及时出台，又一不和谐声音传来，“辉瑞”徐烈洋亿元集资诈骗案的当事人被铺。这一事件的警示意义在于，在金融市场尚不稳定的背景下，出台《放贷人条例》尚需仔细掂量。

我们知道，制度和技术是社会进步的两大助推器，制度和技术的创新都能够提高效率，节约成本。但是，制度和技术应当是两只脚，只有紧紧跟随，才能够正常的跑步前进。这一次金融危机的爆发，就是这两个方面失衡的结果。美国的金融体系不断地创新，而制度监管没有及时跟进，酿造了这一新世纪惨案。

相反，若制度创新没有技术跟进，也会导致制度的浪费和无效，甚至其相反的作用。因为脚太小，鞋子太大，也是跑步起来。绩效的最大化，需要制度与技术的紧密配合。所以，当我国的金融市场还处于初始阶段，创造性破坏还需要慢慢进行，金融产业技术的进步还需时日，但在技术创新的初始阶段，猛然引入《放贷人条例》，很可能导致主流金融产业的大剧变。

笔者相信，只有在金融市场比较成熟的时候，金融技术进步和理念更新的时候，各项配套措施跟进时候，才能引入这一创造性破坏的制度。说实话，《放贷人条例》是今后活跃民间资本的利器，但在当前的形势下，启动这一制度，很可能造成放出“妖魔”，难以收回的困境。因为不知道这项制度能否幸免于非法集资和高利贷化病毒的袭击，这个症结不能得以有效的监督，很可能造成整个金融市场的失范，直接冲击主流的金融改革的进程。

即使非法集资和高利贷暴利倾向在条例的严格限制之内，但事实上的执行是否到位，也是问题的焦点。因为这项制度事关重大，所以，当执行不能够严格到位的话，很可能留下严重的后遗症。因为这项制度很可能造成事实上的高利贷被激活的后果，而高利贷却是历史上最大的金融杀手，破坏经济社会稳定的头号病毒，也是滋生问题毒瘤的集结地。

可以设想，如果对压制高利贷的盖子被揭开，高利贷病毒趁机复活出笼，很可能泛滥成灾难以制止。一旦出现放贷人和借贷人的纠纷，事实上也需要各种阴暗势力的帮助，放贷行为或为成为黑势力得以滋生的寄主，从而破坏社会稳定；而企业一旦经不住诱惑，借了高利贷，就要牟取暴利才能不亏本，这样的话，高利贷很可能是蚕食实体经济的蛀虫，咬断经济大树根基的地老虎。

就这个案例来说，高利贷和非法集资不仅仅是破坏了一个企业，还害了借贷人，更使整个民间资本处于一个危险的境地。据了解，“辉瑞”以还银行贷款和公司生产需要资金为由，向俞某等100多人非法集资近1亿元。除了1000余万元的应付款和2000万元左右的银行贷款，其余资金有从正规的担保公司借到的，也有从“地下担保公司”借到的。上虞警方表示，徐的100多名债权人中，其中涉及注册担保公司两家，开“地下钱庄”者57人，其余50余人为普通个人，所借款项月息在2.5分至10分不等。如此高额的利息，显然不可能以“辉瑞”每年约300万元的净利润来偿还。

每年300万的利润，要还高额利息，除了暴利或者诈骗，就是等死。但显然暴利在当前的背景下，任何产业已经不可能，因为一旦一个行业利润高于平均利润，资金便会蜂拥而入，直到降至社会平均利润为止。若是诈骗，就是害了借贷人，不仅利息拿不到，可能本金也折进去了，赔了夫人又折兵，再一个结局就是企业被高利贷蚕食。显然，这些结局都不是我们想要的结果。

故而，在金融体制改革尚未完善，技术进步尚未成熟的背景下，出台这样的条例，需要谨慎、谨慎再谨慎，有些地方需要大刀阔斧的改革，有些地方需要画工笔画那样的谨慎。至于激活民间资本参与救市，途径其实很多，可以让他们通过合理的主流渠道，比如正规的金融市场把他们引入实体产业，而不是作为游资，到处游荡。这些资本很多都是因为实体经济的利润下降而变成友兵散勇的，哪里来的还归哪里去，我们需要给他们一个再次进入实体产业的环境和条件，从而推动实体经济的可持续发展。

笔者对于个人放贷条例还是有疑虑的。笔者最担心的是，这些地下钱庄一旦合法化，会发生质变。即使在灰色地带，这些民间放贷也出现不少问题，一旦合法化是不是就不出问题了呢？一个条例或者说是制度的变更，要权衡利弊才能真正的出炉。

争议很大个人放贷合法化最近有了新进展，日前，中国人民银行研究局副局长刘萍透露，由央行起草的《放贷人条例》草案已经提交国务院法制办。刘萍说，符合条件的企业和个人都可开办借贷业务，准入门槛参照今年央行发布的《小额贷款公司试点的指导意见》，并可能适当放宽。其中关键点在于放贷的钱必须是自有资金，严禁吸收存款，“只借不收”；另外，借贷利率不能超过基准利率的4倍；公司老板和高管应无犯罪记录和不良信用记录。符合条件者向银行主管部门提请前置审批，后到工商部门注册。

这就意味着激活民间资本，98年刺激经济主要是政府主导，确实也把社会资本挤出，民间资本参与和跟进的积极性不高。今年又遇到大危机，于是社会呼吁政府要调动社会资本参与刺激经济，让政府拿出4万亿是可能的，我们也有这个能力，但是，今年情况很严重，需要社会资本的积极参与。

个人放贷条例如果真的出台，会刺激民间资本的活跃程度，也会为更多的民营企业提供更多的资金，减少通缩的实际影响。比如，温州是一个民间融资最发达的地区，民间借贷合法化也最让这些走遍全球温州商人欢欣雀跃。

民间借贷合法化倡导者、温州市中小企业促进会会长周德文曾经接受记者专访时表示，在获悉国务院已经着手审议《放贷人条例》草案后，温州民间借贷人士感到了空前鼓舞。《条例》正式出台后，将点燃温州的6000亿的民间资本，极大促进中小企业的发展。同时，正在进行灾后重建的四川，也有希望获得来自温州的庞大民间资金。

也有评论者认为，一旦条例通过就意味着银行在信贷市场的垄断地位被打破，“民间借贷阳光化”在国家立法层面得到确认。

但是，笔者对于个人放贷条例还是有疑虑的。笔者最担心的是，这些地下钱庄一旦合法化，会发生质变。即使在灰色地带，这些民间放贷也出现不少问题，一旦合法化是不是就不出问题了呢？一个条例或者说是制度的变更，要权衡利弊才能真正的出炉。

笔者最为担心的是，这些放贷很可能演变为高利贷，前期笔者曾经写过一篇文章，主要观点是民间借贷合法化很可能嬗变为高利贷，而高利贷是被历代统治者禁止的，因为高利贷有暴利的倾向，摧毁经济的根基，影响社会的稳定。我们试想一下，在金融产业尚不发达的背景下，如果一个企业借了高利贷，因为高利贷借贷成本很高，必然要求企业只有获得暴利才能维持，而在当前情况下，暴利已经不可能出现，各个行业基本上都倾向于平均利润。所以，放高利贷的人很担心，而借高利贷的人更担心，一旦一个环节出了问题，很容易造成企业的倒闭以及随后而来的社会问题。因此，个人放贷条例如果出台的话，会在一定程度上活跃民间资本，但也可能出现负面的问题。

对于如何保障放贷人的利益，以避免出现更多的债务纠纷，刘萍认为，应该充分相信放贷人的智慧。她认为最重要的问题是有效地杜绝非法集资，“针对这个问题会有详细的规定，比如在规模上进行控制，一旦发现有人利用放贷非法集资，就将取消他的放贷资格”。

笔者认为，真的如刘萍所言，一旦发现是非法集资，就取消资格，出台此条例是无可厚非的，也是对经济发展有利的，但是，如果在执行中出现偏离条例的情况，问题出现就很难真正的解决。立法者与执法者本来就不是一个机构或者具体的人，一旦现实社会出现高利贷化的倾向，很难控制，这也是历代王朝不容高利贷出现的原因。因此，鉴于目前的金融市场的现状，个人放贷条例宜暂缓，这样做的目的是既为了保护借贷双方的合法利益，更是保护现实经济不受到高利贷的腐蚀，个人放贷条例或许可以再缓缓，等待金融产业逐步成熟之后，金融产业发达到融资借钱不再是银行一条道、不再是融资成本很高之后，才开始考虑出台。

楼市祭出定海神针：救市政策的不断确定

楼市成交量之所以没得到根本逆转，其中一个重要因素是不确定性增加，商业银行的一些细则没法有落实，导致市场预期没有根本转变。

上海证券报发文指出，记者日前从权威人士处了解到，银监会不会对前段时间争论颇多的银行新房贷规则再出新细则。按照此前央行的表态，各家商业银行将按照各自的风险承受能力，对房贷进行把握。

笔者认为，银监会维持现状有助于增加楼市确定的预期，由于政策套餐还可能继续优惠，导致市场心理预期的变化不是很大，因此成交量的低迷之势没有逆转。银监会要配合新政，监管制度不可能突破严厉的2007年，由于担心投机再度盛行，对冲恶炒风险，银监会也没有对二套房和商业性住房的首付款比例的规定予以改变。救市的目的是为了救成交量，而非继续使房价泡沫发生新的增量，因此，如果这位权威人士所言属实，会对于楼市的确定性有定海神针的作用。

财政政策和货币政策逆转以来，增加流动性成为市场的共识。根据央行货币政策小组的研究报告，我们可以看出，遏制楼市泡沫和经济的过热，货币政策的调控力度太大，而且过强。在2003年4月就及时调整货币政策操作，加强预调，启动中央银行票据收回流动性，并于9月份将存款准备金率从6%上调到7%；2007年，货币政策及时由“稳健”转到“适度从紧”再到“从紧”。从2007年第三季度起，货币政策开始采取紧缩态势，第四季度继续收紧。全年10次上调存款准备金率共5.5个百分点，6次上调人民币存贷款基准利率，其中，一年期存款利率累计上调1.62个百分点至4.14%，一年期贷款利率累计上调1.35个百分点至7.47%。

事实上，2008年的准备金已经调到历史的高度，达到了17.5%，也就是说，最近几年，准备金不断上调，增加了三倍，利率也增加两倍多。这种调控力度太大，从某种程度上来说，是导致我们国内目前出现流动性陷阱的主要原因。楼市成交量低迷长达一年，股市也出现了大塌方。

事情变化的端倪在于7月份，也就是从紧政策达到顶峰的六月之后，高层纷纷调研，研究对策。7月份事实上货币政策开始松动，到了九月份，随着金融危机的不期而遇，货币政策开始明显松动。随着金九银十的破灭，以及大宗商品突然暴跌，管理层开始改变货币政策和财政政策。中国人民银行将实行适度宽松的货币政策，可以说是对市场预期改变产生震撼性的力量。

笔者认为，救市政策套餐还要继续扩大，我们既然意识到危机的严重，下一个目标就是要明确政策救市的力度，最好能够给与市场的预期有一个确定性的因素，不然可能导致政策的浪费，从而要求我们的组合拳力度要更大一些。比如，市场反应要求降息力度进一步加大，准备金还要继续大幅度地下调。逐步纠正2007年到2008年货币政策从紧过度的现象，准备金下调的空间还很大。

就楼市来说，政策的细化和落实无疑是成交量逆转的关键，这里要求管理层不仅仅从10.22救市政策思路继续披荆斩棘，更重要的是政策套餐的确定性还要继续增加。

救市政策的细化阻击不良预期 

无论是股市，还是楼市，我们看到了情绪加速器对于市场波动的放大起着很坏的作用。就是方略横空出世，在一定程度上改变了市场的不良预期的恶化。

自从楼市救市政策出台以来，市场要求制定细化的操作改变经济不良预期就没有间断过。虽然救市政策对于楼市成交量有刺激，但市场依旧相对低迷，民众更加持币待购。官方数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。

根据第一财经的报道，因房地产业涉及行业众多，对国民经济影响重大，相关部门将加快工作进度，以落实中央已经出台的稳定房地产市场的政策。而对于相关政策需要细化的部分，涉及房地产市场调控的相关部门，正在抓紧研究和协调，以求尽快推出。

笔者认为，无论是股市还是楼市，都有一个预期在起作用，而且，随着股市和楼市在经济生活中的地位越来越重要，预期很大程度上能够增加经济的波动幅度。

之所以会发生这样的波动，是因为前期的投资者或许更好地了解市场的真正价值，随着赚钱效应的不断膨胀，很多只关注价格涨跌的投资者会蜂拥而入，加大了市场的波动幅度，这种现象被就象情绪加速器，以及端的形势来告诫人们，市场不能太离谱。

其实，关于市场的波动幅度放大的心理因素被很多著名的经济学家研究过，比较有说服力的是穆勒和庇古。

约翰·斯图尔特·穆勒早在1826年就把市场参与者分成了“职业赌徒”和“鲁莽投机者”两大类。他认为，前一类人对市场需求与供给背后的力量有基本的理解，而后一类人只是简单地跟随价格变化，这种行为放大了市场波动。他也强调竞争性过度投资中的心理因素，认为这是由于“人类对有利于自身的变化存在高估的普遍倾向”。

我们的楼市和股市的非理性行为，也无出其右。股市跟风者在2007年如果没有看到周期性调整的话，很可能在前三个季度赚得越多，而到后来亏损更大。市场偏离了价值以及制度性漏洞造成市场的严重塌方，而跟涨杀跌的疯狂与恐慌行为加大了市场调整的幅度；而楼市成交量出现的剧变，也是情绪加速器起着巨大作用的结果。毋容置疑，2007年市场出现价格投机者导致房价出现虚假的突破，诱使政策不得不改变预期，加大对楼市的调控力度，而噶然而止的成交量致使开发企业出现急转弯式的碰撞。而不断放大的信息使得情绪加速器反向骤然转变。持币待购者像雪球一样越滚越大，直接扭曲了市场的供求关系。楼市正常活动受到了重大干扰，预期的恶化让楼市肌体不堪重负。

众所周知，楼市的恶化会加速经济的下滑，在这样的背景下，管理层出手改变不良预期尤为重要。11月11日，国务院召开省区市政府和部门主要负责同志会议，突出强调了房地产行业的重要作用，要求各部门要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。管理层以理性的态度对待此次金融危机以及市场的低迷，提振信心成为困难之中的最宝贵的行动。随着救市政策的不断地细化和积累，市场的预期正在向着好的方向发展，相信管理层有能力削平情绪加速器带来的更大波动。

      周六下午在北京电视台5套《环渤海新视眼》栏目邀请我做了一档谈话节目，与司马南、李文杰等就当前乐居推出的无理由退房促销等问题进行观点交流。我认为，无理由退房不是行业管理部门所提倡的，房地产是资金密集型行业，自由资金一般在30左右，银行的项目开发贷款解决了项目前期的一部分开发费用，整个项目的建设还需要预售回笼款来真正解决。真的到了大多数客户来退房，不要说小房企做不到，大房企也很难做到。所以购房者还是按照自己的需求，以及最近中国对房地产救市政策，审时度势来做出购房判断。

      作为购房者你是否需要购房，取决权当然掌握在自己手上，市场好的时候买了房以后能增值当然是喜事。但市场不是某家商家能控制的，无理由退房从表面上来看给购房者增加了购房的信心，激起了客户购房的信心，但实际上，万一市场发生巨大变化开发商的许诺未必能真正兑现。

      试想，开发商收了购房款其用途无外乎去用以支付工程款、配套费、还银行贷款等，一旦购房者风起云涌来提出退房，到时候开发商是没有这个能力来大量支付退房款的。房地产靠的是资金堆积，这几年开发商资本门槛已经大大提高，自由资金在整个项目运作中已经占了30%--40_%的比例，在获取四证后，常规来说，可以获取银行的项目开发贷款，但整个项目的建设还需要预售回笼款来真正解决。市场低迷大大损伤了开发商的预期及资金大量回笼，也给整个经济带来大萧条。如果开发商为了眼前利益而无条件承诺退房，这种行为是短期的。

      那么房价下跌算不算退房条件？如果合约双方没有在合同中约定补差价的退房条款，那么购房者就没有足够理由向出卖人提出退房，法律也不受保护。除非以下几类条件，开发商延期交房、房屋质量有问题，而且无法修复，规划发生了变化，与签订合同时有差异，如小区共建配套不全或移位，绿化不符合规定的比率。建筑面积差异与合同约定的比率相差较大。

      将价格作为退房的条件，对于开发商会不会不公平？房价暴跌对中国的宏观经济会带来极大地危害，中央政府也不希望看到这种局面。当年07年金融危机时候，香港房价暴跌就是例证，当香港价下跌了60%左右时，非但不能解决能够香港普通居民住房问题，却反而降低了香港在国际经济的竞争力，经济也出现大幅度滑坡，大量失业，收入普遍降低。

      房地产是中国经济重要的支柱产业，房地产业增加值占我国国内生产总值（ＧＤＰ）比重超过５％，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。1997年至2004年，我国房地产开发投资对GDP增长速度的平均贡献率为11.6%。

      我们相信在一系列持续政策刺激救市后，楼市暖冬会慢慢复苏，迎来的是房地产春光明媚的景象。

    无论是国内金融市场还是国际金融市场，都面临着系统性全面修正的挑战，而美国的金融业的奇迹，也迫使全世界不能像倒洗脚水那样倒掉孩子。正如二十国集团领导人金融市场和世界经济峰会15日发表宣言指出，在世界经济和国际金融市场面临严重挑战之际，与会国家决心加强合作，努力恢复全球增长，实现世界金融体系的必要改革。

   其中，宣言有个声明让市场觉得这是一个全球融冰式救赎酝酿。面对国际金融危机的严峻挑战，有关国家已经开始采取一系列重大行动，以刺激经济增长，改善金融机构资本状况，保护储蓄与存款，弥补监管缺失，解冻信贷市场。是的，国际金融市场的失范，最重要的缘由是市场监管体制没有同步跟上，而我国金融市场尚未成熟，还需要继续推进开发与改革，不能因噎废食。

     正如每隔特殊危急时刻一样，国际社会面临着保护主义的情绪的抬头以及贸易壁垒的威胁，两次世界大战很大程度上是大国转移国内矛盾以及保护主义的刺激，而今，全世界站在一起，共同面对着这次金融风暴。

    中国是世界负责任的大国，胡主席在会议上主张重点实施以下改革举措。一是加强国际金融监管合作,完善国际监管体系。二是推动国际金融组织改革,提高发展中国家在国际金融组织中的代表性和发言权。三是鼓励区域金融合作,充分发挥地区资金救助机制作用。四是改善国际货币体系,稳步推进国际货币体系多元化。

     笔者认为，胡主席的建议切中时弊，直指国际金融市场失范的核心。如何应对此次危机，胡主席提出，“中国根据形势变化及时调整政策,加强宏观调控,保持了经济平稳较快发展的势头,中国经济发展的基本态势没有改变。中国经济平稳较快发展本身就是对维护国际金融稳定、促进世界经济发展的重要贡献。”是的，政策根据经济形势的急剧转型，是管理层清醒认识此次危机的重要性而做出的重大抉择。

      笔者在五月初行文指出，市场的转变首先是财政政策和货币政策的转变，特别是从紧的货币政策应松绑和终结，市场才能够积极的转变。因为只有市场不断下跌的过程中，大小非才会积极减持，导致市场最终不堪重负。随着政策的改变，市场失衡的对比力量迫使股指的改变。市场积极的力量正在酝酿，虽然还会面对暴风雨。

事实告诉开发商，市场火爆的时候，真正赚钱的还不是开发商，真正赚钱的人正在全身而退，掌握大量流动资金的投资者正准备抄开发商的老巢，因为顶峰过后是萧条，危谷中的开发商正因为前期的市场价格的误导而陷入流动资金的匮乏噩梦之中。

 霍伊特的周期理论告诉我们，在萧条期买入最赚钱，但是，往往萧条期是开发商最没有钱的时刻，没有几个开发商能够在市场顶峰的时候，急刹车，而是采取相反的行动，最终导致在顶峰之后的下滑趋势中，缺乏充足的现金流。比如在芝加哥房地产周期中获益最大的通常没有谁是房地产行业里的行家，但他们在房地产危机的谷底，掌握的全是充足的流动资金，并且很好的利用了这个优势。根据霍伊特的周期理论，芝加哥100多年的房地产市场，呈现出18-20年的周期性波动，这个周期后来也被世界其他国家和城市证明。

但是，笔者认为，这个周期应当说是一个从较长时期看待的一个周期，许多小周期通常表现为4-5年，再长一点的是8-10年，再长一点的是18到20年。

实质上，谈到开发商很难在房地产周期中真正的赚到钱，这是世界的通病。我们也出现这种情况，比如2007年那一波上涨的行情中，很多开发商都在市场疯狂的引导下，做出扩大规模，圈地融资的疯狂行动中。先是一些产业资本转移出来的资金，对房地产市场进行投机，市场流动性充足，发出了一个误导的信号，天天有人排队买房而且还是抢购，很多开发商把持不住，继续圈地圈钱，去年的天价地王不断涌现，正是反映这种疯狂的资本逐利大行动，随着政策对于投机的限制，产业资本开始潮水般得退出，市场机能被严重破坏，成交量开始萎缩，前期投资者开始抛售手中的住房，卖盘逐步增加，存量尚未消化，很多实施快进快出战略的房企在短期内迅速生产出更多的增量房，再加上投机性抛压，政策的从紧，流动性萎缩，市场陷入了低迷。

但是，已成骑虎之势大量开工的开发商，现金流很容易出现问题。而那些抛盘的资本，在正常融资受阻的情况下，便开始给饮鸩止渴的开发企业贷款，融资，很多都是高利贷。于是，投机性资本又开始抄了开发商的老穴。目前社会上有大量的地下钱庄，通常半年至一年期的利率为30%--40%，短期出借7天至2个月的其利率高得不可想象，年利率超过100%，对于缺钱的开发商就如吃毒药，一旦陷入进去，借款时间一长必死无疑。高利贷肆意流行，给房地产市场带来极大危害。整个市场面临系统性风险，不是个别开发商面临危机，这个时候，管理层就要警惕，不能让这种危机蔓延下去，防止低谷淹死供货者。

    真正的开发商所需要的是稳定的市场，既不能飙涨，也不能山崩式下跌，只有这样，开发企业才能真正的安心造房，增加供给，保持房地产市场的稳定，保持楼市的健康发展，削平危险的低谷，根据国际性货币基金组织的多次统计，房价下跌15%就算是萧条了，而且，住房越是在发达国家，占得比重越大，对于经济的影响也最大。但是股市、房地产、经济增速的周期并不一定必然重合，但有一点是肯定的，房地产周期性下滑或导致经济的恶化，正是看到了这一点，央府才下决心救房地产产业，刺激成交量，而非托房价。

央行又发出信号，“两率”双降机或即将降落。随着流动性陷阱的出现，市场到了年关对于资金的渴求越来越强烈，商业银行出现惜贷行为，导致融资成本上升，企业资金面临沉重压力，随着众多企业裁员降薪，很可能诱发失业率上升。

鉴于此，据报道，昨天,央行在公开市场发行了100亿元三个月央行票据,结果收益率水平降至2.0156％,较前一周发行猛降了81基点。仅仅相隔一周,三个月央行票据的收益率水平回到了2006年5月份时期的水平。更出乎市场意料的是,最新三个月央行票据的利率水平已低于商业银行的资金成本线。据业内研究机构测算,经过央行两次下调存款利率后,目前商业银行的资金成本线大约在2.1％左右。这意味着,短期央行票据的收益率已经与银行的资金成本倒挂9个基点。

笔者认为，这是央行为了解决商业银行惜贷行为的一种手段，很可能会使双降一步到位，结束市场观望状态，刺激楼市的成交量，改变股市资金缺乏的现状，为企业提供更加容易的贷款。分析人士认为，考虑到近期央行继续强调将灵活运用利率和准备金率的表态，短期内央行可能将继续出台新的宽松性货币政策。笔者认为，这就是双降机再次紧急救援的信号，也是实施适度宽松的货币政策的具体措施。

一段时间以来，降息减税并没有给房地产市场带来太大的改观，虽然成交量显著回暖，但是回暖还没有达到市场预期。其中一个原因就是降息和准备金没有一次性到位，引起市场的观望，随着财政政策的摊开，货币政策也会得以根本改变，商业银行惜贷行为或许在很短的时间内得以改观。

总理提出，“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”，笔者认为，如果要切实落实适度宽松的货币政策，迫使央行首先要降低准备金，其次是降息。只有双降机再次来临市场，市场才可能扩大信贷需求，向市场注入流动性，鼓励企业扩大投资规模，同时，降低企业的利息支出，缓解企业的资金使用压力，特别是对我国就业有重要影响的中小企业的资金压力。

事实上，最近一系列的暴风骤雨般的刺激经济计划的政策，已经得到了国内国际的好评和一致公认，相信在双降机再次来临之际，我们的经济增长势头依然强劲，我们要有信心，信心来源于我们的实际行动。鉴于上述分析，两率双降机很可能即将再次降落。

中国管理层最大的优势就是能在危机关头，审时度势，及时调整不适应当前经济不利障碍，即可出手，来刺激消费，扭转经济受外围金融风暴的负面影响。在这政策频频推出的好时机之时，我们的消费者再盲目徘徊与等待，那就是不理智的消费行为，无需再压抑等待已久的刚性需求。

持续将近一年的楼市寒冬，在新政实施后，效果极为明显。我们知道，10.22救市和11.9日的十条新政，以及后来国务院对于房地产产业的定位，都显示出管理层决心刺激楼市成交量的决心，以避免楼市持续低迷倒逼基本面。

随着新政实施后，楼市成交量开始回暖，比如具有代表性的天津和上海，成交量都显著放大。

楼市新政全面实施后首周（11月3日—11月9日），天津商品住宅市场出现回暖，成交量大幅回升，成交价格小幅上涨。最新数据显示，该周本市商品住宅成交面积和成交套数环比分别上涨41.29%和52.75%，成交均价为6815元/平方米，环比上涨1.33%。

同时，上海新政实施后，效果也很明显。根据数据统计显示，本周（11.03-11.09）商品房供应6857套，合计供应面积17.6万平方米，供应量环比上周涨幅5倍。供应量的大幅提升拉动成交量迅速转暖，本周商品房成交2712套，合计成交面积27.7万平方米，其中商品住宅（包括动迁房以及配套商品房）成交2126套，合计成交面积21.5万平方米。商品住宅成交环比上周涨幅30%。

虽然楼市成交量虽然比起07年来，还没有达到一定的规模，但已经显著好转。之所以成交量没有迅速放大，是因为很多政策还需要配套政策的出台，比如银行房贷细则的出台、一些基础性概念的解释，还有一些更优惠的政策也在积极制定中。但消费者完全可以放心，后续新政对当前购房者完全适用，但一旦新政出尽，楼市的价格优势对于购房者来说，可能要多花点成本了。

另外，上海还极可能再次启用蓝印户口的魔棒。据悉，上海从1994年2月起对外来常住人口实行蓝印户口政策。1998年10月份，上海市政府出台了《上海市蓝印户口管理暂行规定》，对购房申请蓝印户口做出了明确的规定，蓝印户口政策也由此在上海楼市的发展过程中，开始发挥它的重大作用，直到2002年4月正式取消。在这个过程中，其实开始两年并不怎么好，但是后两年申请就剧增。如2001年的10000个蓝印户口指标，只花了7个月的时间就全部用光。而2002年前三个月，就用掉了7000个指标。而近来舆论显示，各地方包括上海有可能在面临楼市低迷之际，重新启动这个魔棒，撬动地方经济的发展。如果蓝印户口重出江湖的话，由于上一次的经验，很可能会在实施初期，就能把楼市的成交量大为放大。

其实，上海户口包含着很多保障和优质的环境的内容，也是很多人梦寐以求的愿望，特别是那些过客般的人才，为上海做出很大的贡献，是该吸纳为上海户籍。而且，上海作为国际大都市就要不断地更新换代，需要吸纳更多的人才，而今，蓝印户口已经停了6年，如果适时推出的话，不仅仅是能够刺激楼市成交量，还能刺激上海经济的发展。

同时再次建议为推动楼市今后的成交量，管理层完全可以放开港澳台同胞的正常购房需求，并在银行按揭上与内地居民同等条件，对于境外购房者，，特别是自然人的购房需求，只要符合条件，也准予放开，这样可以进一步刺激楼市的成交量。

总之，新政还将继续加大救市力度，具体细节很快就被敲定并实施，以便削平楼市低谷的陡峭。深信楼市三九寒冬已经过去，这个冬天是楼市的暖冬，来年春天楼市的鲜花将开的更鲜艳。

     丑化房地产产业的行为应停止

人们对于房地产产业的误解应当彻底清除了，如今国务院会议再次明确把房地产产业当作重要支柱产业，就是正确看到了房地产产业在国民经济中占据重要地位。2004年和2007年房价上涨过快，被舆论导向为房地产行业太暴利，开发商无良，从而否定房地产产业对于国民经济的重要贡献，还有些人把房地产产业有待发展的问题无限放大，误导国家政策和消费者对于整个房地产产业的不满，无视居民住房条件大为改善的事实。

任何情绪化的行为都不能对抗经济发展的规律，如果仅靠愤怒就能解决现实发展的问题，那么，我们中国也不会奋斗了一百年，才找到马克思主义，把列强赶出中国；同样，如果仅靠情绪化就能解决住房问题，我们何须发展房地产市场呢？

至从房改以来，中国的居民住房得到了极大改善，住房需求成为居民最大需求。满足需求平抑房价的最根本途径还是增加供应，市场规律决定了只有供大于求才能平抑价格，任何减少供给抑制需求的行动只能是暂时抑制了房价。因此，加大供给才是解决住房问题的根本途径，而不是相反。

至于房地产产业的支柱性地位，不是国家说这么定就这么定的，而是国家遵循经济规律，而制定正确战略。据孟晓苏博士说，九十年中期国家为抑制通货膨胀而过度抑制内需，使得国民经济找不到消费热点，1997年发生的东南亚金融风暴使得重工业和各项工业产出降到低谷。在这时候中房集团公司最早向国务院提出，住房建设可以成为国民经济新增长点，这个建议当年被国务院所采纳，以后国家又推进了住房制度改革，实行了一系列鼓励居民买房与交易的政策。我们在2000年提出的将房地产列为国民经济支柱产业的建议，于2003年被写进了国务院文件。这些正确的政策推动中国新的消费热点形成，使房地产业这个“新的发展期的主要支柱产业”有力地拉动着中国经济的快速持续增长。

房地产支柱性定位，是符合我们的实际情况的，也确实拉动了我们经济的增长，迎来了中国发展的黄金年代，居民住房条件显著改善，那些否定房地产产业地位的人，是不是有“端起碗吃肉，放下碗骂娘”的心态呢？所以，既然房地产事实上是一个支柱性地位，为何我们不能去理性的对待呢？不能房地产的问题处处都放大，到处煽风点火，引起消费者和供给者激烈的对抗。

房地产产业是有问题，但是已经得到了明显改进，制度只有不断地改进，才是很好的制度。比如，在房地产市场化初期，是出现房企野蛮生长的现实，但是，如果最近还在大肆宣扬房地产暴利，那是故意找茬。很多的开发商的平均回报率还没有开饭馆的利润大，事实上，早在2004年全国经济普查中就已证明房地产是非暴利行业，而今一些人故意利用房地产开发周期长、资金需求大等特点，不顾实际地宣扬房地产暴利，对房地产产业造成极大的伤害。

房地产是中国经济重要的支柱产业，国家统计局11月８日公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值（ＧＤＰ）比重超过５％，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。1997年至2004年，我国房地产开发投资对GDP增长速度的平均贡献率为11.6%。房地产业已经成为国民经济的支柱产业，为国民经济持续健康发展作出了显著贡献。这样的一个地位，为何却矢口否认。那些“端起碗吃肉，放下碗骂娘”的人，是该好好地反思了。

有关银根放松到了年关尤为重要，企业能否度过年关实在是事关整个国家的经济大局，对企业来说，结算年度的到来，也是一道坎。对于房企来说，资金链尤为紧缺。

这些困难管理层已经考虑到企业的资金危机，特别是面对着流动性陷阱的局面，商业银行都有窖藏的倾向，所以，管理层明确表示，要商业银行放松银根，估计将会有更多政策出台，下调准备金的信号尤为明显。中国银行11日宣布，出台10项措施，加大对重点行业和产业的信贷支持力度，有效满足实体经济对金融服务的合理需求，为保持经济平稳较快发展做出积极贡献。高层也不停地表态，促使市场流动性保持充足。

中国人民银行有关负责人日前在接受新华社记者采访时表示，当前落实适度宽松的货币政策，就是要根据形势变化及时适度调整货币政策操作，确保货币信贷稳定增长及金融体系流动性充足，促进经济平稳较快增长，支持扩大内需，维护币值稳定和金融稳定，加大金融对经济增长的支持力度。

事实上，央行连续三次下调存贷款基准利率，两次下调存款准备金率，取消对商业银行信贷规划的约束，并引导商业银行扩大贷款总量。据统计，1-10月金融机构人民币贷款增加3.7万亿元，其中7-10月增加1.2万亿元，同比多增2557亿元。这些措施，为我们对冲金融危机，提供可靠的保障。

对于中小企业陷入资金危境，央行表示要支持中小企业发展：对于获得地方政府资金贴息支持及其获得担保机构担保支持的项目，加大信贷支持力度；优先支持产业链中属于中行重点支持的大型优质客户上下游的中小企业。笔者认为，这是雪中送炭，在中小企业资金极度绷紧，难以为继的时刻，出台这样的措施，有助于阻止中小企业资金面继续恶化。

就房地产企业来说，央行的信贷措施是，支持房地产业：积极支持资质良好的房地产开发商以及通过政府融资平台统借统还的经济适用房和廉租住房建设开发项目。这对缺乏资金的房企来说，实在是如盼甘霖。因为房企缺钱不是极个别的显现，而是整个房企几乎都是缺钱，这是对整个房企极为不利。

其实，随着楼市卖盘大于买盘、楼市成交量极度低迷、退地潮不断涌现，全国各大城市都减少供地，可能是为了消化存量房。

比如，上海房地局网站显示，今年10月10日发布的35号公告是今年至今发布的最后一个涉及经营性用地的土地公告，其中包括两幅住宅用地和一幅商业办公住宅综合性用地。这些地块将在11月19日完成出让。上海最新一份2008年供地计划显示，今年的经营性土地供应量将是最近7年以来的最低值。

但是，可以敬言给告诉广大开发商，宏观调控已经结束，货币政策大门已经敞开，本周或将降息，本月或12月底之前必须还有一次下调准备金率，银行会向市场输入流动性，会给渴望资金的企业松绑。但是07年以来这轮盲目扩张，抢夺资源，到处开辟房地产战场的财大气粗的大型开发商，可要自食其果了，银行的救命钱只是做燃眉之用，解决不了企业大扩张的漏洞。 

常言道瘦死的骆驼比马强，但在房地产可不一样，这是一个资金密集型行业，再大的房企也是靠融资来发展项目开发的。一旦战略发生错误而误判大势，盲目制定开发计划，于整个经济大势而不顾，到头来只能自食其果，头寸无法大调剂，只能等着同类企业乃至规模更小的房企来一一来收购与兼并。这也是房企必须要吸取经验教训的地方，周期研判太重要，投资要靠理性来支撑。

减少供地以减少卖盘的压力，很可能带来未来一段时间的买盘过旺。随着新政不断的积累，随着供地减少以及存量房的消化，观望气氛或许冰释，楼市成交量就会回暖，房企能够正常回笼资金，不至于使楼市的系统性遭到重大破坏。 

新政的关键问题在于首套购房，哪些属于首套购房，已经成为新政的关键，各地首套购房证明细则均有所差异。南京市7日出台新规，开具“首次购房证明”的操作细则规定，查询信息将只以个人为单位，凡是没有购买过商品房或二手房的，均可认定为首套。

这是实质上扩大了政策的惠及面，不是以户为单位，仅仅是以个人为单位。在房管部门的产权登记信息库中，凡是没有产权登记记载的，均被视为首套房并开具证明；此外，产权来源为自建、继承、房改、经适房、拆迁安置房等六项的，同样被视为首套房。

可见，南京救市政策又走到地方政府救市的前列，这对于地方楼市成交量的刺激，将会在政策的不断积累效应中显现，根据南京市的购房补贴新举措又对90平方米以下的买房人提供1％的房补，再加上国家级政策下调1%的契税，实质上南京的90平方米以下的购房，是零契税。

救市政策能否得到切实的落实，主要看新政细则，毕竟央府给政策，救市还需地方政府充当执行者和排头兵。同时，政策落实还需要银行房贷细则的出台，但是，房贷新政从10月27日实施以来，除了农行、交行在网上公布了房贷细则、光大银行公布细则又临时撤回外，目前大部分银行依然在观望，房贷细则迟迟难以出炉。笔者分析，银行细则之所以迟迟难产的重要原因，主要有以下三点：

第一点，商业银行在各地新政具体细节没有制定之前，的确没法出台细则，普通住房、首套购房各地均有差异，而且不明确，只有这些细则规定明确了，范围大致了解了，银行出台细则就会顺产，而不是象现在这样难产。

第二，降息不是一步到位，现在的降息过了一段时间很可能还要降息，还要出台新政，这就加剧了银行对于政策的观望气氛。

第三，流动性陷阱的影响。虽然央行降息降准备金，但是注入的这些流动性在通缩之际，银行为了规避风险，倾向于窖藏货币，而不愿去放贷。

为何央府新政出台为时不短，而很多地方城市的成交量还没有得到有效的刺激呢，笔者认为，大方向定下了，具体细节的执行还需时日，另外，市场还在等待再次降息和出台其他的优惠政策，担心后续的优惠政策现在不能适用。

中国政府救市政策也出了不少，但经济还在继续下滑。面对越来越恶化的局面，欧洲央行本月6日宣布将基准利率由3.75%降至3.25%，降息幅度符合市场预期。英国央行降息力度更大，下调了150基点至3.0%的消息则出乎市场意料。而澳洲央行在本月4日则降息75个基准点，一切现象表明全球已步入降息通道。

面对全球救市风起云涌，中国政府也正在积极应对这轮金融海啸，在货币政策上已经有较多的松绑，三次降息，两次降低准备金率，在财政与税收政策上，早些日子也出台不少政策。国家对部分行业出口退税率进行了上调，纺织行业出口产品退税率普遍由11%提高到13%。央行已同意调整，对全国性商业银行在原有信贷规模的基础上调增5%，此额度将用于中小企业和农业领域。

国务院总理温家宝5日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。提出，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建。

救市火烧眉毛，容不得半点含糊。中国已经错过了最佳救市的良机，在最不该收紧货币政策之时，还在今年6月初上调准备金率1个点。目的是反通涨、遏制大宗商品上涨以及反热钱。要知道就是在08年6月这个关键时刻，最需要开始让政策呵护之际，政策打压了实体经济。一旦连地球人都看到趋势大反转的时候，更加剧了流动性紧缩。我们的一些经济学者，老是跟着经济现象跑，看着物价上涨就不顾一切的鼓动从紧，从紧再从紧，没有预判性，更没有深入到基层去看看经济的实际情况是怎样的。

近日，瑞士信贷预测中国第四季度GDP将同比增长5.8%，低于第三季度9.0%的GDP增长率。同时预测，中国2008年的GDP将因此下调至8.7%，而对2009年的预期则更为悲观，2009年全年的估值已从8.8%下调至7.2%。

美国兴起了这轮金融海啸，中国盲目的调控打压。经济要复苏不是一时半载的，全球都在注入流动性，中国要处于海啸边缘，使得经济不至于大幅滑坡，更要加大力度，积极提振与刺激整个中国经济。

应对全球金融海啸中国政府还有多少尚方宝剑呢？在此笔者提出中国政府还需一揽子救市措施来全力应对，无论在货币政策、财政政策、税收政策等方面加大救市力度。

首先，两率还需下调。前期笔者认为，利率下调的步子可以迈的大一些，比如可以降息一个点的为幅度的降；可能是管理层当时对于通胀还有疑虑，步子显然有些慢，致使市场等待心理严重，对经济的刺激力度不大。相对于降息来说，笔者更倾向认为，要加大降低准备金的力度，�