个人住房信贷差别化是一种长期政策

易宪容据报道，央行领导在2012年金融市场工作会议上指出， 2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。对此消息，国内媒体理解为中央政府的房地产宏观政策开始“微调”，房地产宏观调控政策可能以此为契机而逆转。不过，本文认为，这样的理解是有失偏颇的。也不是央行个人住房差别化信贷政策的基本精神。

因为，我们可以看到，2010年国十条出台以来，直到2011年10月 ……

……]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/16222337.html#comment Thu, 09 Feb 2012 07:33:45 +0800 16222337 http://blog.ifeng.com/article/16222338.html

无论是2011年金融市场形势之要求，还是第四届全国金融工作市场所期许的主题，推进金融市场的利率市场化成了国内金融体系改革最为重要的大问题。因为很简单，利率是金融市场资金的价格。如果该价格不能够通过有效机制来形成，既无法让利率成为金融市场资源有效配置的基础，也谈上有成熟的市场可言。可以说，近20年来，利率市场化一直国内金融改革的核心。

毫无疑问，国内金融市场的利率市场化改革是取得了一定的进展，但与成熟相比仍然差距太远，甚至由于利率市场化改革滞后，价格机制的扭曲则成了国内金融市场改革最大难点与重点。当前金融市场利率价格机制扭曲不仅表现金融资源无效配置，比如大量金融资源不是流入实体经济而是涌入高风险的 ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/16222338.html#comment Thu, 09 Feb 2012 07:30:05 +0800 16222338 http://blog.ifeng.com/article/16128289.html

据悉，住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，40个重点城市个人住房信息系统2012年６月底前将与住建部联网。业内人士认为，住房信息联网意味着这40个重点城市楼市销量、资金流向、房屋空置率等等相关信息，都将纳入住建部的实时监控范围内，为房地产调控提供最基础的数据支持。个人在不同城市间的购房信息将被“一网打尽”，异地炒房不会再“漏网”。

对于该报道，市场期望很高，认为城市个人住房信息系统的确立，有利于房地产税的征收、有利于打击住房异地炒作、有利于当前限购及限价政策的退出。因此，住房信息化对当前住房将产生重大的影响。更为特别的是，有人认为住房信息化不仅为这 ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/16128289.html#comment Fri, 03 Feb 2012 04:37:39 +0800 16128289 http://blog.ifeng.com/article/16091501.html

　　尽管在中国全国金融工作会议上，总理温家宝强调要深化新股发行制度市场化改革，抓紧完善发行、退市和分红制度，加强股市监管等，来提振股市信心；尽管随后证监会郭树清主席也提出不少提振中国股市信心政策，但是沪深股市在连续大涨两天后又回到原点，笼罩在中国股市上空一二年的阴云并没有随风而散，整个市场的中小投资者仍然处于观望之中。

　　可以说，就当前中国股市来说，经过近两年多的折腾，不少上市公司的股价已经到了低无可低的状态，但是，作为一个投资市场，如果投资者的信心不足，投资者对市场未来没有信心，股价最低也是没有人愿意进入或不敢进入的。中国股市信心为何无法提振？原因何在？当前中国股市以下三大问题不解决，市场 ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/16091501.html#comment Wed, 01 Feb 2012 09:09:32 +0800 16091501 http://blog.ifeng.com/article/16075035.html 房地产税在上海与重庆已经试点一年有余了，但是从市场的反映来看，征收房地产税对遏制高房价所起到效果是十分有限。同时，今年上海准备继续推行房地产税。可能国人会问，为何在成熟的市场体系下一个行之有效的税收制度在中国就会水土不服？是与中国具体国情有关还是与所出台的税收制度有关？我在早些时候就指出，如果中国推出的房地产税不是一种公正公平的税收制度，那么这种房地产税的推行所起到作用是十分有限的。一般来说，在一个成熟的市场下，房地产税又称不动产税，它是一种选择性的财产税（即是财产税中的一种）。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱（还有消费税、所得税）。开征房地产税，它能够起到以下几个方面的作用 ……

……]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/16075035.html#comment Tue, 31 Jan 2012 09:56:05 +0800 16075035 http://blog.ifeng.com/article/15830495.html

第四次全国金融工作会议1月6日至7日在北京举行。温家宝总理出席会议并讲话。他在讲话中系统总结近几年来的金融工作，分析当前金融改革开放发展面临的新形势，对今后一个时期的金融工作作出部署。也就是说，对未来中国金融改革与发展，这次会议给出一个清晰的思路，确定了未来金融业发展基本方向。这些都是当前中国金融改革的重点与难点。

可以说，这次全国金融工作会议，最有新意及最核心的内容就是对实体经济与虚拟经济关系的清晰思路，提出了要坚决抑制社会资本脱实向虚、以钱炒钱，防止虚拟经济过度自我循环和膨胀，防止出现产业空心化现象；金融市场就得为实体经济提供优质服务；金融创新不是为创新而创新，而金融创新只是为实体经济发展服 ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15830495.html#comment Tue, 10 Jan 2012 06:22:52 +0800 15830495 http://blog.ifeng.com/article/15758017.html

2012年12底，住建部认为，政府可以收购商品房为保障性住房。对此，市场争论很厉害。这是不是托市？其建议可行吗？等等。对于前一个问题，就得时间。如果政府把收购商品房为保障性住房是一种常态性的政策，所收购的商品房正好合符相关政策与条件，又有很好的对价，那么这时政府收购商品房为保障性住房的行为并非是托市。如果整个市场的住房价格在上涨时，政府不进入市场收购住房，但是当发现住房价格在下跌、住房销售停滞时，政府却要以收购商品房为保障性住房名义进入市场，那么这时政府的行为可以找到一万个可进入市场的理由，但要说这种行为不托市了也很难。

比如说，在2003年到2007年，全国房价在一片上涨声中，没有看到国内任何 ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15758017.html#comment Thu, 05 Jan 2012 07:07:01 +0800 15758017 http://blog.ifeng.com/article/15758018.html

据报道，第四次全国金融工作会议将在元月6日召开，届时主要金融监管机构将厘定“金融5年规划”，市场对此期许很高。因为，前几次全国金融工作会议不仅每次都有对金融市场新规划，而且也让一个又一个新的重要的金融机构建立。这次全国金融工作会议关注最多的，或市场流传最多的“国家金融国资委”及未来金融市场发展方向。

对于第一个问题，“金融国资委”的成立，这个机构是否确立，当然外部人是不知道。不过，市场的期许是，“金融国资委”到底是一个什么样的机构。是如“国资委”那样作为国有资产的最终所有人呢， ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15758018.html#comment Thu, 05 Jan 2012 06:58:37 +0800 15758018 http://blog.ifeng.com/article/15611693.html

从全国的情况来看，住房销售的低迷已经被房地产开发商及市场认为国内楼市进入的严冬。中指院12月人份第三星期监测到的35个城市数据显示，29个城市楼市成交量同比下降，10城市成交量降幅在50%以上，其中泸州同比降幅最大为69.55%。一二线重点城市的住房成交都出现下跌，尤其是天津与杭州，同比跌幅都超过50%。

面对这种情况，中央政府楼市调控态度坚决，地方政府在等待，房地产开发商在静观其变而住房购买者在观望等，不过，有些地方的政府软性托市并没有停止，所谓的专家学者言论危言耸听的言论及房地产开发商要求政府放松调控的期望等从来就没有停止过。比如，认为房价太跌，会给中国经济带来巨大的风险的危言耸听的言论时时 ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15611693.html#comment Thu, 29 Dec 2011 05:39:26 +0800 15611693 http://blog.ifeng.com/article/15442276.html

最近，无论是人民币汇率连续多天的贬值，还是我国外汇占款总额出现连续两个月的负增长，市场在惊呼由外资流入中国的“热钱”正在逐渐撤出中国。市场也在担心，外资撤出中国，政府准备好了吗？不过，外资的“热钱”是否正在撤出中国并非仅是凭简单现象就能够得出结论，还得进一步观察。还有，外汇占款的减少是不是外资“热钱”撤出中国是不定的。换言之，外汇占款负增长是外资的流出还是内资外流，还是进行深入的研究。

首先，早些时候人民币连续多天的贬值，并非人民币汇价突然的逆转，或由持续升值转向为全面贬值。我曾多次指出，在以美元信用货币为主导的国际货币体系 ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15442276.html#comment Wed, 21 Dec 2011 12:01:01 +0800 15442276 http://blog.ifeng.com/article/15442275.html

从刚刚结束的中央经济工作会议来看，多数人看到的是2012年中国整个经济政策取向在强调一个“稳”字，经济发展战略可能强调的是“过渡”，即实现现任政府如何向新一任政府过度，所以从经济政策的层面上来看，无论是强调经济增长的“稳中求进”，还是财政政策及货币政策表述没有改变，及房地产宏观调控政策进一步的深化与细化等都强调了一个“稳”字。不过，在本文看来，这次中央经济工作的公告却透露出的十分重要的中国经济发展战略将出现重大的转折的新信息。本文预料，2012年将是中国经济发展战略可能出现重大转型的一年。而这种转型 ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15442275.html#comment Wed, 21 Dec 2011 12:01:01 +0800 15442275 http://blog.ifeng.com/article/15310231.html

今年的中央经济工作会议已经召开，但是会议所关注的问题应该在12月9日中央政治局会议公告已经的定调基础上，这次会议只不过把中央政治局定调的原则进一步明确与细化而已。从政治局的公布来看，最为关注应该是三大问题或三大焦点。一就是“保增长”；二是积极的财政政策和稳健的货币政策不改变；三是房地产宏观调控政策不改变。

对于第一大问题，“保增长”代替了2011年的“稳物价”。因为，2012年不仅国际经济环境进一步变化不确定，而且全球经济也面临极大的衰退风险。再加上国内经济增长放缓，出口增长进一步下降及CPI开始回落等。估计如何保证国内经济 ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15310231.html#comment Thu, 15 Dec 2011 12:01:01 +0800 15310231 http://blog.ifeng.com/article/15302593.html

对于房地产宏观调控，从刚刚结束的中央经济工作会议的精神来看，中央政府是十分明确的。即房地产宏观调控不会放松，要让房地产的价格回归合理的水平。那么什么是住房价格的合理水平？首先就是让住房市场回归到它的基本功能。生产住房是为了满足民众基本的居住要求的，而不是投机炒作赚钱的工具。

其次如早些时候温家宝总理所指出，房价合理水平就是要让绝大多数民众可接受；或重庆市黄奇帆市长所认为的，房地产的宏观调控目标就是如何让城市居民用其6－7年收入购买一套70－80平方米的普通商品房。前者是一个一般性的概念，后者则把这种一般的概念具体化了，具有十分可操作性。因此，当前限制房地产市场炒作是房地产宏观调控的核心。

正因为， ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15302593.html#comment Thu, 15 Dec 2011 01:35:01 +0800 15302593 http://blog.ifeng.com/article/15289637.html 面对当前错综复杂的经济形势，如何在“保增长”与“抗通胀”之间寻求平衡，这今年中央工作会议的重心。而房地产市场的问题，尽管政治局对此有了明确表态，即让房价回归合理水平，但是房地产市场的纠结仍然是不容易理清这种平衡的头绪。可以说，房地产宏观调控已经一年多了，政府心中最大经济发展障碍或未来中国经济能否良性运行的关键所在，国内房地产泡沫也正在逐渐挤出，从而使得房地产市场预期已经开始出现重大的转变。不过，正在这样的房地产重大转折时期，不仅世界经济面临衰退的风险没有减弱，而且国内经济增长放缓也陆续有来，随之外汇占款出现负增长、人民币升值开始出现逆转、PMI在 ……

……]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15289637.html#comment Wed, 14 Dec 2011 12:01:01 +0800 15289637 http://blog.ifeng.com/article/15289636.html

12月9日的中央政治局会议公告指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这不仅是2012年国内房地产市场发展的宗旨与目标，也是国内房地产市场健康发展之路。可以说，2012年甚至更长的一个时期，国内房地产市场发展方向及目标就在些基础上建立。不过，这种房地产发展的原则性及目标如何转化可执行的政策，则成了国内房地产市场真正能以健康发展的关键。到目前为止，无论是政府有些部门，还是理论界及市场人士，多数人对中央政府房地产政策的目标是十分存疑的或认为无法就此找到较为理想的答案。不过，在11月12日“2011中国市长论坛”暨中国市长协会第四届五次常务 ……

……]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15289636.html#comment Wed, 14 Dec 2011 12:01:01 +0800 15289636 http://blog.ifeng.com/article/15052698.html

当前国内股市最为严重的两大问题，一是股市赚钱效应消失，二是股市公信力不够。对于股市的赚钱效应消失，当前既有整个市场环境之原因，也有股市公信力不足而导致整个市场违法违规的现象严重。不过，在国内实体经济持续高速增长的情况下，股市却只是走低，进入股市投资者只能是血本无归，其更重要的原因还是市场的公信力问题了。

一般来说，金融交易的是信用，金融就是能不同信用的风险定价。因此，信用的基础不同，就有不同的金融市场及金融产品。银行信贷与股票相比，银行信贷的契约或所交易的信用都是个体化的，交易双方能够通过直接的途径来了解对方的信用。而股票的信用交易与银行信贷交易有很大不同。一就是股票作为一种金融契约都是标准化的 ……

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]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15052698.html#comment Fri, 02 Dec 2011 01:45:02 +0800 15052698 http://blog.ifeng.com/article/15052697.html 中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是近3年来央行首次下调存款准备金率，其意义是非同凡响。尽管上个星期六我在杭州的论坛上就指出，央行下调存款准备金率的概率很大，央行这次动作与我的预期也差不得太远，可看作央行货币政策的变化重要指标，但是央行行为来得这样快原因是多方面。因为，从当前国内外的经济形势来看，不仅国内11月消费者物价指数将大幅回落，而11月官方制造业采购经理人指数将下降较低的水平，加上出口增长下降，国内经济增长的放缓及欧美国家经济面临进入衰退的风险，这些因素都为央行下调存款准备金率灵活的空间。所以，我早就分析，银行存款准备金率 ……

……]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/15052697.html#comment Fri, 02 Dec 2011 01:45:02 +0800 15052697 http://blog.ifeng.com/article/14983872.html 尽管中央政府一而再再而三地强调坚持房地产宏观调控，坚决遏制房地产投机炒作并让过高房价下降，但是面一些地方楼市销售的下降，房价开始向下松动，不少地方政府都在千方百计出台各种不同的灰色的救市政策，总是希望通过这些政策来托住疯狂上涨的楼价。如佛山的政策“半日游”，成都的政策被叫停，而在11月25日北京市也来了个“北京新政”。11月25日，北京市住建委联合北京市地税局联合发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》。要求自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。同时， ……

……]]> yixianrong http://blog.ifeng.com/article/14983872.html#comment Tue, 29 Nov 2011 01:35:01 +0800 14983872