可以看到，为什么这次美国次贷危机会越演越烈？房贷风险当然是根源，但从这房贷风险的根源开始，每一个环节都把人性的贪婪表现得淋漓尽致。收入不高的民众、还款能力不高的民众，看到房地产市场繁荣，看到可能通过房地产市场的金融杠杆无本生利，从而在超过个人承担能力的条件下纷纷进入房地产市场。而贷款银行则为增加其营业收入、为了吸引更多的人进入房地产，以所谓金融创新之名，设立各种各样的利率品种，利用证券化的资金让其信贷无限扩张。而对于按揭公司与投资银行来说，把收购来的按揭贷款，故意让好的按揭贷款与不好的按揭贷款混合在一起，让其打包出去卖给投资者，以便让其证券化的规模则越来越大，利润水平越来越高。对于一些金融产品评级机构，由于其评级的利益结合在一起，因此，在产品评级过程中，对一些虚假成份视而不见，反之帮助之包装，这样，其评级的业务就越来越大。再加上投资银行把这些问题巨大的证券化产品通过各种名目繁多的金融衍生产品表面上是分散风险，实际上是无限放大这些风险。最后引火烧身，让这些巨大的金融机构崩塌。

在这样的一个故事中，每一个人都希望以最小的付出获得最高的收益或最高的报酬。每一个人都以为天下有这样的好事，个人只要简单地动一点脑筋，就能够把天下财富尽揽其手中。每一个人都以为自己是天下最为聪明的人，能够四两拨千斤，让自己短期内暴富。而且这种人性贪婪越演越烈，演到最后这些不知道自己是谁了。房地产与金融市场也就越加疯狂。试想，美林、雷曼、AIG、房地美等，这些美国大的金融机构，哪一家没有世界第一流的研究力量，哪一家没有世界最好的信息收集渠道，但最后还是被市场打败了。何也？永无止境的人性贪婪蒙着这些人的眼睛。

这几天，美国次贷危机还没有平息，欧洲又不少住房贷款银行随着当地的房价下跌而受到重创。如9月29日法国巴黎银行一度急跌4.6%、法国兴业银行跌7%、全球最大地方政府借贷银行Dexia股价一度劲跌两成二、德国商业银行急跌两成三、德国第二大商用物业借贷机构Hypo Real Estate股价更曾大跌七成六等。英国等国的金融机构也开始面临问题。对于这些银行出现问题，都是与房价下跌，房贷风险增加有关。该事件如何蔓延，前景十分不确定。有可能，由于房价下跌，房地产风险带来的问题，比我们所想象的大得多。

最来看看我们中国，尽管美国式的次贷危机不会在中国发生，尽管目前中国的房贷风险基本上在可控制的范围内。但是，当2006-2007年房价与股价快速飚升时，我当时就写了一系列的文章，认为当时人性的贪婪到无可复加的地步。不少人总是认为个人能耐如何大，如何能够一天暴富。在当时，有不少人都沉浸在一夜暴富的梦想之中。当时，我问我的一个学生，你最大的愿望是什么，他说是一夜暴富。我当时就想，如果整个社会都一夜暴富，那么这个社会财富从何而来。除非把整个社会资产价格泡沫不断吹大。但这种人为吹大的资产泡沫总有一天会破灭啊！事实上，国内股市的泡沫破灭了。股市泡沫的破灭不仅没有让广大民众增加财产性收入，反之，有可能让不少人积蓄了一生的财富在短时间内消失。有些人甚至于这一辈子也无法再翻身。

国内房地产市场泡沫尽管没有破灭，但也开始慢慢地消退。可是，遗憾的是，国内不少人及地方政府还沉浸在梦想中没有醒来，还想通过各种方式来吹大已经不小的房地产市场泡沫。中国有句古话，识时务者为俊杰。美国及世界各地房地产市场泡沫已经把整个世界金融市场搞得焦头烂额，已经把整个世界经济拖入衰退的边缘。在中国，这些人及地方政府则想逆世界之潮流，希望把吹大的房地产泡沫再来吹大。但是，他们想过没有，在信息如此流畅，网络如此发达的今天，国人会不知道世界发生了什么吗？还停留在以往的思维定势来做现在的事情。不仅不会有人愿意上钩，反之，让更多的人远离这种引诱。这些早就一夜暴富无可复加，但是，他们对此不满足。恨不得，国人所有财富都能够简单地进入他们口袋里最好。而且这种财富掠夺都是以合法化或市场的方式来进行。这同样的人性贪婪。

这段时间来的毒奶粉事件，仅仅是几个人的刑事犯罪吗？不是，而是人性的贪婪导致人性的下坠，人性的底线下坠到无所畏惧了，那么他们什么事情不能够做出来。房地产市场也是如此？当中国几千年留下来的国家财富，能够通过少数人手上卖出，并以合法化的方式居为己有时，那么这种人性的贪婪岂能不表现得淋漓尽致？岂能不通过各种各样的方式来推高房价及制造房地产的泡沫？但是，实际上，当房地产泡沫破灭时，买单只能是全体中国人。毒奶粉事件的结果就是如此。房地产泡沫破灭后的结果又如何？

事实上，早些时候所谓的“金九银十”、“刚性需求”、房地产市场拐点、“地王”、“悟盘惜地”、房地产的完全支柱性等概念，基本上成了较为陈旧的概念了。比如，今年9月早就过去了，除了万科房价下降激起一定的购房者进入市场之外，全国各地的房地产市场，无论是一线城市，还是二三线城市，房地产市场销售基本上处于急剧下降的态势上。为什么今年的“金九”成了往年的反向指标，问题是市场环境发生了根本性的变化。现实的市场发生了根本性的变化，许多房地产开发商及地方政府仍然沉浸以往的幻想中，那么这样的行为与想法如何不会与现实的市场背道而驰？而且“金九”成了今年房地产的反向指标，那么“银十”的情况可能会比房地产开发商及地方政府所想象的要凄凉得多。即使一些地方政府想通过所谓的优惠政策来挽回这种颓势，但实际上这样做，其结果会越来越与一些地方政府所想象背离，市场面临的困难会更多。为什么？当前的房地产市场环境发生根本性的改变了。如果发生了根本性改变的市场环境，还是以过去的观念与经验来看现在的市场，并用以过去是成功的方式来应对这个市场，其实际的效果只能南辕北辙！

还有，对于所谓“刚性需求”，这可是过去房地产开发商认为房价上涨的最为重要的理由。但是，实际上，市场环境与条件一改变，这种“刚性需求”一夜之间就消失了。为什么这种“刚性需求”突然间消失了？问题是这种“刚性需求”从来就不存在过。存在的只是商品房如果不要通过货币购买，那么给我们的居民有多少当然会要多少，但这只能是共产主义社会。当房地产市场的价格通过无数轮炒作推到开花板上时，我们居民购买住房的支付能力越来越小，他们与过高房价的商品房市场越来越远。而在这种情况下，不少房地产开发商则以为这种“刚性需求”仍然存在，因此，房地产开发越来越多，房价推得越来越高。当这种“刚性需求”推到极端时，住房销售迅速下降也就是必然，而且如果房价不调整或向理性回归。这种销售下降的趋势会越来越明显。何也？因为，“无限的刚性需求”一定会吸引太多的房地产开发加大对房地产市场投资，加大房地产市场的供给，因为，它们通过高房价能够获取暴利。同时，由于高房价从而使得这种“无限的刚性需求”越来越小，小得最后绝大多数居民根本就没有一点支付能力进入这个市场（因为只要有一点支付能力的人差不多都已经进入了），但房地产开发商仍然要把手中的房价顶得高高天花板上。在这种情况下，“刚性需求”肯定会突然消失。有人说，房地产市场“刚性需求”减少了，只要让住房生产供给减少就是了。但是，这只能是几年前的事情。房地产市场的生产长周期性要想减少供给不在几年就下决心，到当前如何可能。可以说，正因为早几年房价快速飚升，大量企业及资金已经进入房地产市场了，市场的供给只能是越来越大。

最近，总是有媒体会问我，下一步的房地产市场价格走势如何，是上涨还是下跌？我就告诉他们，这个问题早就没有多少意义了。当前的房地产市场基本格局已经明确了，房价的理性回归也是谁也无法改变的。因为，正如前面所说，由于高房价让国内绝大多数居民没有支付能力进入这个房地产市场，只有让当前的高房价回归到绝大多数居民有支付能力的水平，居民才可能进入这个市场。否则，无论地方政府采取什么优惠政策，民众都不会轻易的进入这个高房价的市场。因为，他们根本就没有这种支付能力。甚至于地方政府又重新放开让住房炒作者及投机者进入，但是这已经不是2006-2007年的情况了。股市低迷及严重被套，难道这些投资者或炒作者就不会想到房地产市场也出现目前股市的情况吗？股市让一个上市公司的股票价格下跌60%以上，美国股市甚至于可以让上市公司的股票价格下跌90%以下，难道中国的房地产市场投资就不会出现这样的情况吗？而且目前这样的时候进入这个高价的市场，下一个谁来接手？因此，即使现在放开房地产炒作者进入，也是无济于事。更何况，这种可能性几乎为零。因为，房地产泡沫导致最近的美国百年一遇的金融危机岂能不让中国决策者触目惊心吗？

总之，房地产市场无论从哪个方面已经发生了根本性的变化了，政策变了、市场游戏规则变了、市场环境变了、居民住房观念也变了，如果房地产开发商及地方政府不能改变旧的思维定势，那么要想走当前的房地产市场困境是不可能了！

本来，如果地方政府不出手，市场调整到一定的价位，总是有不同的购房者进入。而现在这样一救市，那些不同条件、不同偏好、不同经济实力、不同预期的购房居民则采取一致行为了。因为，在这些购买住房的居民看来，既然各地方政府要采取不同的救市方式，那么说明房地产市场面临的问题比他们了解到的信息要严重得多，房地产市场的价格重大的调整更是会来得快。在这样的情况下，购买者会进入市场吗？肯定不进入。就如央行最近的问卷调查的结果一样，最近国内居民购买住房的意愿降低到历史最低点。为什么会如此？

首先，每一个购买住房的民众都会问，地方政府这种救楼市的目的是什么？是不是真正为购买住房的民众着想，如果是真正的为购买住房的民众着想，政府为什么要救市，市场的价格不是会自动调整吗？还有，地方政府要救市，这救市的资金从何而来？地方政府真的会愿意用财政的钱来补助购买住房的人吗？如果是真的是为了补助购买住房的民众，为什么不让房价降低下降来，这样不是让购买住房的民众分享到更多的实惠吗？

算一个最为简单的账。比如说，有地方给购买住房的民众给出实质性补贴，比如，西安政府给购买住房的民众1.5%补助。即如果民众购买住房房价为100万，那么就可能从政府那里得1万5的补助。但是，如果房价能够下降10%，那么购买此房的民众只要支付房款90万，而前者则要支付98.5万，哪种方式支出少，哪种方式支出大，我们每一个购买民众（这里的购买住房的居民主要是指消费者而不是投资者）对此是十分清楚的事情。更何况，房价还可以向下降，下降的幅度越大，购买住房的民众支出就越小。所以，地方政府那些所谓的减税、购房补贴等政策，对购买居民来说根本就没有多少吸引力。

比如说，长沙地方政府给符合购买经实房条件的居民补贴5至8万元，但首批1000套要求限期限区购买每平方米3500元的商品房。但目前该价位的房源大多远离中心城区并价格虚高，如果回归理性去除泡沫最少应下调20%至30%，也就是2600元平方左右。也就是说，如果这些住房的价格回归理性，购买100平方米的住房26万，在政府补贴下则要支付35万。看上去，居民购买这些住房可以政府手中获得一定的补助，但是这种补助不仅让居民购买的住房支出大于市场出价的支出，而且让居民选择住房的余地有限。因此，这样贴补实际上没有多少意义。可以说，长沙市对居民购买补贴的力度如此之大，居民都无法获得购买的实惠，那么对那些补助力度比小得多的地方来说，许多居民更是不会进入房地产市场。在这样的情况下，各地的居民早就明白了地方政府之用意，因此，地方政府越是推出所谓的补助政府或优惠政策，居民越是不会进入房地产市场。因此，地方政府越出台救市的政策，给房地产带来的风险越高。

可以说，近几年，国内各地房地产市场价格早就被炒到天花板上了，即使在这几年房价炒作的过程中有不少居民进入房地产市场，但是过高的房价早就把不少居民几代人的财富消耗得差不多了。在过高的房价下，国内绝大多数居民根本就没有支付进入房地产市场。有人说居民目前是“持币观望”，实际上，绝大多数居民是无币可持，哪里来的观望？只有让房价慢慢地向下调整，这样才能让不同支付能力的居民陆续进入，否则，把房价顶在天花板上，绝大多数没有支付能力的居民想购买住房也是望洋兴叹。仅是靠地方政府的一点补助也是杯水车薪。

还有，近几年来地方政府的土地财政、不少地方的政府官员利用房地产市场贪污腐化盛行，因此，假定地方政府对购买住房的居民补助是真的有帮助，但是由于上述之原因，国内绝大多数居民对地方政府的不少做法早就有自己的独立的看法了，要想轻易地让民众进入房地产已经不是容易的事情了。因此，地方政府越对房地产市场救市，居民可能越是独立思考而不任意进入。这样，给房地产市场带来的风险越是会高。从已经出台救市政策的几个地方的情况来看，地方政府出台的救市政策越多，房地产市场销售越是下降。地方政府救市所起到作用是反向的。

可以说，世界上没有任何一个国家会出台政策来救房地产的，一些国家救的也是金融机构及购买住房的民众，比如美国。但是，如果国内政府真的要出台所谓的救房地产的政策，我想，这种政策所起到作用仍然是十分有限。一是在高房价下居民早就没有支付能力进入房地产市场，政府无论采取什么政策要想让居民在高房价下进入房地产市场是不可能；二是政府越是救市，购买住房的民众越是会认为房地产市场价格下跌的机率越大，他们越是不会进入房地产市场，除非让房地产市场投机炒作之风又重新泛滥。我想，中央政府愿意看到后一种情况出现吗？美国房地产泡沫破灭后的危机，中国也想重蹈覆辙吗？我想根本就不可能！

从这样的一个大案来看，目前国内房地产市场为什么会这样畸形的发展，就在于房地产市场贪污腐化十分严重与普遍。各级官员、各类官员只要与房地产市场有关，或与房地产联系上的，无不寻找贪污时机与方式，从《财经》近几年披露出来的一些大案与要案来看，几乎都与房地产有关。

这些房地产大案与要案，基本上所涉及的金额都十分巨大，比如，这几个官员贪污收受贿赂就达到2000万之多，可以说，在重庆这样的一个城市，2000万财富要多少居民多少时间才能够生产出。而早些时候湖南的一个官员，也从家里查出3000万的现金，也是一个典型。但在全国，这样的典型十分普遍。那么，这些官员为什么能够有如此之大的贪污受贿，问题就在于这些财富本来就是国家的，本来就是全国人民每一个人都分享的财富，相应的法律制度却让在他们手中卖出，却可让他们在监管不严、法律制度不规范的情况下在他们手上卖出。而这些官员，为了让这些国有财富在他们手卖出一个好价格，他们总是会想方设法来来推高当地的房地产价格。这就是当前房地产市场无法调整的重要原因所在。所以，房地产市场价格一出现回落，他们总是会以公共利益的名誉说房价不能够下跌。

还有，这些贪污大案与要案之所以能够发生，或这些官员之所以能够让贪污行为一次又一次地得逞，最重要的方面是这些行为往往都是会在合法化的情况下进行，往往会以公共利益的方式来掠夺。即谋取利益程序的表面合法化及公共化。比如，不少房地产受贿行为的项目的操作表面上看是合法的，牟取利益的程序也很正当。如调整规划，均由开发企业向基层的规划部门提出，基层再向市局规划部门呈报，市局通过会议形式，集体研究决定。

还有，在目前与房地产相关项目的具体运行中，每一个毛孔里都隐藏利益的交易、隐藏着钱权的交易。土地从整治到出让，几乎都是国土局一家定，规划从指标设定，到修改，也是规划系统内在运作。在这个过程中，往往只要把一些关键位置的官员搞定了，事情就能办成，社会缺乏对公共权利的有效监督和制约。公共权力没有约束或绝对化，是这些权力滥用的根源。

因此，就目前的房地产市场的形势来看，房价的下跌或上涨比表面现象要复杂得多。在这些现象的后面隐藏着巨大的利益关系及钱权交易。中央政府要对此明察秋毫，要先以铁腕的方式来治理当前房地产市场贪污腐化现象，否则，不仅中国房地产市场是走不上健康之路，它也是积聚与激化整个社会矛盾的根源。因为，房价高低已经不仅仅是民众的住房购买力如何了，而且在后面隐藏着巨大的利益关系或钱权交易，隐藏着对广大民众最根本利益的严重掠夺。

因为，很简单，央行为什么要出台限制国内购买第二套住房的政策，就是要把房地产市场的投资与消费区分开。如果是房地产投资就以市场价格来定价，即银行贷款利率高于其准利率一个百分点，其首付款比例40%。如果是居民购买住房消费，同样享受住房按揭的优惠政策。因为，投资者主要是以个人赚钱为目标，而住房消费则是解决基本居住条件。而居民的基本居住条件是每一个人基本的生活权利，政府就得通过种种政策来保护的。对个人住房的优惠政策就是出于这样一个考虑，特别是中国的土地为国家所有的情况下，这个方面的考虑更是会充分。如果不把投资与消费做出区分，也让投资者也享受这样的优惠条件，这不仅是对其他住房消费者的权利侵犯，也是对中国土地国有制的利益掠夺，基本上与最近中央领导人的讲话基本精神相对冲突。

比如，最近胡书记就指出，科学发展观就要落实到增加最大多数人民的实惠上，就是落实在提高最大多数人生活水平上。而住房是每一个居民最为重要的生活条件，它以国有土地来建筑，它的最根本的目的当然是为了提高最绝大多数人住房福利条件为依归的。如果用有限的土地让极少数人进行投资赚钱之用，那么当然与上述宗旨相违背的。因此，今年中央不少房地产政策文件中，基本上都采取了对房地产投机炒作进行严厉遏制的政策，否则，中央民生的政府如何来体现。

还有，2007年央行一出台限制房地产投机炒作的359号文件，为什么整个房地产市场就会出现重大的逆转？这只能是说明2007年国内房地产市场投机炒作盛行，甚至于泛滥。如果房地产投机炒作盛行，房地产市场泡沫一定会越吹越大，而吹大的房地产市场泡沫最后一天总是要破灭的。还好，2007年中央政府能够明察到这个问题的严重性，并采取相应的政策，从而让2007年的房地产市场泡沫在吹大的过程中慢慢挤出。这不仅能够保证中国房地产市场软着陆，而且也防止了中国的房地产泡沫破灭，防止中国金融危机的出现。否则，其后果不堪设想。美国最近发生的金融危机就是房地产泡沫导致的结果，刚刚发生的事情，国人如何会不知道一点呢？

对于房地产市场投机或投资，不要说是新兴的发展中国家，即使是房地产市场发展了几百的成熟的市场经济国家，哪一个国家不是对房地产投资进行严格限制的，莫说是德国那套对房地产投资严厉限制法律，即使是在美国也对房地产投资都有严格的限制。中国房地产市场刚刚发展几年，没有完善的法律与制度，如果让投机炒作盛行，短期内让房地产炒作泡沫吹大，最后导致市场崩溃不可避免。因此，限制房地产炒作是政府的基本职责，遏制房地产投机炒作也是当前中国房地产政策的核心所在。因此，当前第二套住房的政策不可放开。

而当前房地产市场的问题，并不是政府政策放开或不放开，而且是房地产开发商想维持以前的暴利模式，不愿意调整房价所导致的。这种在任何市场经济国家都不曾发生的事情，则在中国发生了。因此，对当前房地产市场销售下降，并不是要改变什么现行的房地产政策，而且是要让房地产市场价格下降到居民消费支付能力上，如果房价下降到绝大多数居民有支付能力的这个点上，房地产市场销售岂能够萎缩？现在房地产市场的问题就在于这里。

那么房地产开发商为什么会这样做？为什么一方面大叫住房销售有困难另一方面又不降价销售，反之让房价上涨而逆市场之法则？我想，有可能是房地产开发商还是误判了当前的房地产市场形势。房地产开发商仍然念念不忘2007年房地产市场疯狂时代或房地产开发商所说的好日子，房地产开发商仍然寄希望出现2003年SARS后房地产政策利好的奇迹。但是实际上，这种日子与奇迹早就一去不复返，但煮熟的鸭子要飞了。

因为，国人应该看到，从2007年美国次贷危机发生以来，中国政府对房地产市场的政策早就发生了根本性改变，防止房地产市场金融风险已经成为房地产市场头等大事。所以说，2007年的359号文件不仅完全复制了2003年的121号文件，而且根据现实情况加强对房地产金融风险防范的条款。可以说，359号文件一出台（也可以加上24号文件、452号文件、39号令、64号文件），国内房地产市场就开始出现根本性逆转。特别是最近发展美国金融海啸，更为让中国政府认识到房地产泡沫的严重危害性，认识到房地产市场泡沫对经济的严重冲击。因此，如何挤出房地产市场泡沫，如何防范房地产市场的金融风险将成为房地产政策重要方面。

就目前中国的情况来说，早几年的房地产市场价格上涨或泡沫吹大已经到无以复加地步。如果这种房地产市场泡沫吹大不考虑由计划经济向市场经济转轨的因素，世界房地产市场发展史上有哪一个时期出现过中国这样的房地产价格暴涨、这样房地产价格疯狂呢？即使是香港台湾及日本也是逊色十分。比如，2007年国内有房价上涨，国家发改委和国家统计局公布的数据商品房销售价格同比上涨9.2%，但实际这一数字与百姓感觉到的差距很远。而万科的公布数字是2007年房价上涨是35.9%。中国指数研究院发布的数字是2007年全国房价上涨30%，而北京当年上涨了48.4%，即使是二线城市武汉与南京其房价上涨也达到30%以上。再就是伟业顾问公司提供的数字是，北京、上海、深圳2007年房价分别比上年上涨了44.6%、17.2%、51.4%。

而从美国的官方数字来看，前25年全国平均房价涨幅为293%。而以前5年的情况来看，美国房价涨得最快的几个州，房价上涨仅是一倍左右。美国的房地产市场泡沫程度比中国低得多、其金融体系比中国发达、其金融监管也比来中国严密以及法律制度也比中国完善，但是美国的房地产市场泡沫能够引起如此巨大的问题、巨大的金融危机，难道这点上中国政府没有看到吗？其实，不是，从2007年以来中央政府已经看到清清楚楚。这不仅在近来的房地产政策，也在今年的政府工作报告中写得清清楚楚，即遏制房地产市场投机炒作是今年政府基本工作任务。

还有，尽管不少地方政府要采取不同的方式在救房地产的市，尽管房地产开发商把最近的货币政策变动是为房地产市场而来，但从中央政府主要领导人的讲话来看，如果遏制房地产市场的泡沫，保证房地产市场成为改善绝大多数居民福利的市场已经表述的淋漓尽致了。比如，最近胡锦涛总书记就指出，着力把最广大人民的利益作为贯彻科学发展观根本出发点和落脚点，因此，落实科学发展观就是要不断为民造福，就是要不断人民群众的生活水平。同时，温家宝总理最近也指出，科学发展观就是把科学发展成果体现在提高人民生活水平上，体现在满足人民物质文化需要上，体现在人的全面发展上。也就是说，科学发展观是整个中国经济发展的根本宗旨，而这个宗旨的核心就是如何把科学发展的成果让中国每一个居民能够享受经济生活的实惠，能够改善与提高个人生活水平，而不是表现为GDP的高低。

居住条件的改善应该是中国绝大多数居民最大的福祉，也是绝大多数居民最大的实惠。如果中国的经济发展是来改善全国每一个人的生活福利条件，吹大房地产市场泡沫则把80%以上居民都排除在房地产市场之外，那么房地产的泡沫吹大不仅会导致金融危机也是与科学发展观的宗旨南辕北辙的！因此，在温家宝总理最近的这个讲话中，讲了保持宏观经济的稳定，讲了保持金融市场的稳定及保持证券市场的稳定，但就是没有就房地产问题发表意见。就如早几天“两率”下降的货币政策目标一样，就是针对性放松短期贷款的政策，而且中长期贷款的政策仍然不放松（而房地产的贷款基本上就是中长期贷款）。再加上最近央行出台的几个文件，中央政府对控制房地产市场的政策尽管没有说出来，政策意图是十分明显。

再加国内金融市场及环境的变化。居民对房地产市场看法根本性的改变，比如，人民银行本季调查表明，未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平。这些情况都表明，目前国内房地产市场形势及环境都发生了根本性的变化。如果房地产开发商对此没有一个清楚的认识，那么，房地产开发商要找其问题的症结是不可能的。问题的根源都不知道在哪里，房地产开发商如何可找到其化解问题的方式与办法。

据报道，经国务院批准，财政部决定从2008年9月19日起，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，税率保持1‰。同时，从中央汇金公司获悉，为确保国家对工、中、建三行等国有重点金融机构的控股地位，支持国有重点金融机构稳健经营发展，稳定国有商业银行股价，中央汇金公司将在二级市场自主购入工、中、建三行股票，并从即日起开始有关市场操作。还有，国务院国资委也表示支持中央企业根据自身发展需要增持其所控股上市公司股份,支持中央企业控股上市公司回购股份。

对于第一条消息，尽管证券印花税的单边征收对投资者来说可以减少其交易过程中的费用，但证券交易费用与股票的赢亏相比，那简直是九牛一毛，只要股票能够赢利，投资者对这点交易费用不会太看重。因此，这一政策的推出，更多是向市场发出一个强烈的信号，即政府正在采取各种有力措施来保证股市持续稳定健康的发展。而出台印花税单边征收的政策仅是这些政策一个方面。

比如，汇金公司根据自身发展需要增持工行、建行、中行等的股票，中央企业控股上市公司回购股份等。如果上市公司的大股东回购公司股票，它对提振投资者的信心是十分有利的。因为，作为上市公司的控股大股东，它与其他股东来说，对上市公司的各种信息处于绝对优势的位置上。如果控股大股东看好公司股票并回购之，也就预示着大股东看来公司未来发展。在这种情况下，其他股东也可能会认为该上市公司未来发展会好，从而使得市场对公司信心大增，增持该公司的股票。

可以说，政府要给股市发出明确的信息，仅仅这些方面是不够的。还得对现有的股市采取一系列的政策。比如，也可以让中国投资公司及全国社保基金进入国内股市。因为，在全球金融大震荡时期，尽管国外不少金融机构的股价快速下跌，其投资价值可能会好，但是在国际金融市场没有平稳之前，国内这些机构再好还是以静制动，静观其变，少动作为好。但是对于国内股市来说，绝对是一个好的投资机会。因为，对于国内股市的一些蓝筹股来说，不仅这些大机构对这些股票较为熟悉，而且这些股票确实有一定的投资价值。所以，这些大的机构投资者进入国内股市购买所起到提振信心的作用会很大。

要强化保证股市持续稳定发展的信号，政府要做的事情仍然有很多。比如说，设立平准基金；推出融资融券制度；让大小非解禁更加公平透明；以铁腕的方式处理股市上的违法乱纪行为，特别是对于股市上的任何内幕交易都得严厉查处、严厉处理，决不手软；要对一些垃圾上市公司进行全面的清理整顿，并最终清除出市场；要改进目前的公司上市规则及定价方式；从根本上来保护中小投资者利益等。如果政府能够进一步推出相应的政策来保证股市的持续稳定的发展，那么国内股市的信心又会重新建立起来，中国股市又会出现新繁荣。

总之，政府对证券交易印花税改为单边征收、汇金进场，是向市场发生一个明确信号，政府会采取一系列的政策来保证国内股市持续稳定的发展。而且我相信，这种明确信号政府还会出台相应各种政策来强化。如果这样，中国股市就能够重新走出目前困境。（文章写于9月18日晚上8点）

远不多说，光是看最近的发生的事情，央行“两率”下调，只要有一点金融学常识的人都能够看出央行政策的意图在哪里。央行政策意图不就是要减缓国际金融市场动荡对国内股市的冲击吗？不就是要限制国内长期投资和缓解国内短期投资融资困难吗？而房地产开发商则把它解释为是来解救房地产的，是提振房地产市场信心的，风马牛不相及。

还有，目前的房地产市场是信心问题吗？如果房地产市场是信心问题，那么说明国内房地产仍然是停留在房地产个人投资购买上，因为，住房的投资价格不是由市场供求关系来决定，而是市场的预期及信心来决定。如果住房投资者预期房价会上涨及投资的风险低，投资者自然会进入这个市场。如果投资者对这个市场没有信心，投资者当然不会进入这个市场。有房地产开发商说目前房地产市场销售低迷，就在于购买住房的人对市场的信心不足。因此，“两率”下调就可以恢复房地产的市场信心。假定目前的房地产市场正如该商人所言，那么只能说明他对当前政府的政策不了解，因为，从2007年下半年以来，对个人房地产的投机炒作，所以的房地产政策都是严格遏制。其实，不仅房地产政策如此，而且只要看看这几天房地产上市公司股票价格狂跌的程度，就可以看到市场对房地产企业的投资信心如何。在H股市场，不少房地产上市公司的股市已经跌得不到上市最高的五分之一了。这就是市场投资者对房地产的信心。这种信心靠“两率”下降可以恢复的吗？

如果房地产是居民住房消费的市场，那么房地产市场的价格则由居民购买住房的支付能力来决定。当房地产市场价格上涨到80%以上居民都没有支付能力购买的时候，当房价顶在天花板把绝大多数居民隔离在房地产市场之外时，那么靠信心的恢复能够把这些人吸引入市场吗？根本就不可能。否则，除非房地产开发商把房子免费赠送他们，或是把房价降到他们有支付能力可购买的价格上。现在房地产的住房销售下降问题，并非喊几句口号就能够让这些房子销售去的，而是要让房价真正降到不同层次居民可支付的能力上。比如，万科的住房降低价格，进入者就不断，这是市场基本常识。

现在的政策条件、市场环境、购买住房的对象等都发生根本性的变化，不少房地产开发仍然抱着早几年房地产市场的梦想，以为这种梦想还会持续，因此宁可把房价顶在天花板上就是不下降，甚至于制造房价为什么不可下跌的无数个理由。对于这些理由如何，我不想讲多少市场经济理论，大家只要看看早几年国内家电市场、汽车市场走过路，要让这些行业能够真正持续的发展，哪一个行业不是通过价格竞争来发展强大的。没有市场价格竞争，没有大量的房地产企业优胜劣汰，中国房地产业能够正常的生存下来吗？可以说，国内房地产市场繁荣了10年，6万家房地产企业没有几家是通过市场竞争淘汰倒闭的，这才是房地产市场最大的怪事。这说明了中国房地产市场竞争十分不正常。正是国内房地产市场十分不正常，房地产市场全面改革与调整也是必然。这是谁也无法改变的。即使是一些地方政府希望托市的方式诱导居民进入，但是所起到作用不大。试想，作为消费者的住房居民来说，他们进入房地产市场一定会根据其基本条件来决定，不是施舍一点小东西就能够改变的。每一个居民生活的智慧多得是。

还有，现在不少人总是在打着房地产业如何重要性的旗号认为房价不能下跌，说什么任何价格都可下跌，就是房价不能跌。对其含义不说，光说市场一种价格不能下跌就是荒谬绝伦。不过，对此还可不讨论，只要看看全世界最近出现的经济问题，看看美国最近出现的严重金融危机，哪一个地方的危机不是与房地产泡沫有关，不是由于房地产泡沫造成的。房地产市场的泡沫可以带来短期的经济繁荣，带来金融市场的繁荣，带来企业利润的大增等，但是吹大的房地产泡沫总是要破灭的。只不过，房地产泡沫有大小，泡沫破灭的时间有长短罢了。因此，目前中国经济要保持它稳定增长，就得遏制住房地产市场泡沫，就得挤出房地产泡沫，否则，经济危机一出现，中国的经济持续增长从何而来？美国眼前的教训还要多讨论吗？

而让国内房地产市场泡沫挤出，就得让顶在天花板的房价调整下降，让更多的居民有能力进入房地产市场。更多的居民有能力进入房地产，市场需求扩大，那么房地产市场岂能不繁荣？这样，居民的住房条件改善了，房地产市场发展了，国民经济自然会持续稳定发展。但是房地产开发商希望持续暴利模式，把房价顶在天花板上，不仅会让大量房地产企业面临种种困难，而且国家经济要想发展也是不可能。

房地产市场大势所趋，不是房地产开发商玩几个概念就能够让居民诱入市场的，每一个居民都有自己的生活智慧，他们早就知道这个市场发生了什么，因此他们也有应对的方式。房地产市场娱乐化只能是自娱自乐，估计与之起舞的人会越来越少。

那么，华尔街这些巨大的金融机构为什么会在一夜之间一个个倒闭？特别是为什么有传奇色彩并有着158 年悠久历史的雷曼兄弟也不能够在这次次贷危机面前挺身而过？其问题就出在雷曼兄弟持有的资产在次贷危机中亏损累累。该公司在次贷危机爆发前，持有大量的次级债金融产品（包括MBS和CDO），以及其他较低等级的住房抵押贷款金融产品。次贷危机爆发后，由于次级抵押贷款违约率上升，造成次级债金融产品的信用评级和市场价值直线下降。随着信用风险从次级抵押贷款领域扩展到其他住房抵押贷款领域，则较低等级的住房抵押贷款金融产品的信用评级和市场价值也大幅下滑。

因为，如何来评估这些金融资产呢？一般来说，由于MBS和CDO的流动量不高，没有一个根本性、中肯而基础的方法来衡量这些市值，因此美国《证券交易条例》就规定，持有这些资产的金融机构每天都要度量这些MBS和CDO的市场价值。但是，传统的商业银行是不需要每天来评估账面上房贷的价值。试想，每天对一套房屋的估值都已经十分困难，当成千上万的房贷聚集在一起结成MBS和CDO时，要衡量它们价值更是困难。唯一可做到的是，将这引起MBS和CDO形成一个新指数ABX。但这个指数的流通量不高，容易被投机者操纵扩大了升跌波幅。随着2005年和2008年借出的房贷问题逐渐显现，MBS和CDO的价格和仅有的流通量便随ABX指数一起大幅下滑。

随MBS和CDO的市值快速下跌，不仅导致一些持有这些资产的金融空壳公司破产及挤提现象，而且使得传统商业银行把这些原本放在表外的业务重新放在表内，以此来加大次贷相关的拨备，使得这些商业银行和其他投资银行都遇上现金流和资本的问题。这时，商业银行只好减少贷款以及增加贷款所需的利息。这样，金融市场流动性进一步减少。

同样，雷曼兄弟的资产也是以市定价的记账方法，它必须定期根据金融产品的市场价值来确定自己资产负债表上相关资产的账面价值，这就导致该公司自次贷危机以来就不断爆出巨额的资产减值，而资产减记的过程同时就是暴露亏损的过程。当与次贷有关的MBS和CDO的市值越来越低时，巨额资产减记已经严重侵蚀了雷曼兄弟的资本金。如果雷曼兄弟不能通过及时注资来补充资本金，那么它很快就将陷入资不抵债的困境。虽然雷曼兄弟采取自救也他救的办法，最后还是MBS和CDO这些资产贬值过快而回天乏力，最后只得申请破产保护。

可以说，在当前的金融风暴中，雷曼兄弟申请破产保护，并不是最后一间破产的美国金融机构，也可能还有金融机构步雷曼后尘，走上破产末路，当前美国金融市场的形势前景未卜，不确定性很大。因此，中央政府要对此密切关注，更不可轻易让国内金融机构进入该所谓抄底。

可以说，在当前的金融风暴中，央行能够及时调整货币政策，此行为应该是肯定的。它不仅减弱了美国金融风暴对中国脆弱的股市冲击。从9月16日国内A股的情况来看，尽管上海综指同样难免一跌，但是下跌幅度有所放缓。而深圳股市其缓冲的影响更是明显。而且，央行这次货币政策调整，不仅看到当前中国经济下行风险，而且在处理维护国内经济稳定、提振股市信心及防止国内房地产市场泡沫上用心良苦。

因为，从上述的分析可以看到，这次美国次贷危机的根源就是“911”以来美国房地产市场泡沫，在次贷危机爆发的前5年，美国不少地方的房地产价格都上涨一倍以上。而这种房地产市场泡沫当然带来在纳斯达克股市泡沫及“911”之后美国经济繁荣，金融市场的旺盛以及各行各业的利润的水平大增。但是快速上涨的房价或房地产泡沫是不可能持续的，当房地产市场泡沫破灭，所有的问题都会暴露无遗。这就是美国的现实。

目前中国的情况，早几年的房地产市场价格上涨或泡沫吹大已经到无以复加地步。如果这种房地产市场泡沫吹大不考虑由计划经济向市场经济转轨的因素，世界房地产市场发展史上有哪一个时期出现过中国这样的房地产价格暴涨呢？即使是香港台湾及日本也是逊色十分。而且中国的房地产市场泡沫不仅吹得很大，还在于用全国人民的土地资源、用国有各种要素在短期内把社会财富聚集在极少数的几个人手上。所以说，中国房地产不仅出现的严重价格泡沫，也出现了严重的社会财富掠夺。可以说，如果这种现状不可改变，中国经济的繁荣不仅不可能持续，而且所面临的问题一定是难以解决。一个房地产市场泡沫问题（其实美国的房地产泡沫与中国相比则是太小了）就把美国金融市场弄得危机四起，让美国经济进入衰退边缘，全球金融市场海啸泛滥。如果再加一个通过房地产市场导致社会财富严重的分配不公，那么中国社会经济发展面临的问题会更大。

可以说，当前的中国房地产市场泡沫还可以在房地产开发商及地方政府推动继续吹大，也可以制造短期的中国经济繁荣，甚至可以把GDP增长写在脸上，但是从美国次贷危机的经验可以看到，即使国家的法律制度最完善、金融监管最严厉、金融市场最发达、社会财富分配最公平等，但是由房地产市场制造出的泡沫与风险最终还是会暴露出来，还是要由这些人来还。因此，为了保证国家经济持续稳定的发展，什么时候也不可放松对房地产市场泡沫遏制。不要以为房地产是支柱产业可以拔高GDP，但是如果这种GDP增长是是建立房地产泡沫的基础上，是建立在掠夺绝大多数人民财富的基础上，是建立在让极少数人把祖宗、我们现代人、未来子孙的东西都在其手上卖出或掠夺去，那么中国的经济想持续稳定健康是发展是不可能的。因为，经济发展根本目的是什么？不就是如何来改善全国每一个人的生活福利条件吗？但是吹大房地产市场泡沫与此是南辕北辙的！这就雷曼破产的重要启示。

正如早一篇文章所指出的那样，两率的调整重点表现以下几个方面，一是向市场发出明确的信号，未来国内经济有下行迹象，央行货币政策提前转向，但这种转向不会太快，而是一个过程，有一个较长的观察期；二是下降“两率”主要解决当前经济运行中存在的突出问题，采取区别对待、有保有压、结构优化的信贷原则。比如，中小企业融资问题、农村金融问题、汶川地震的融资问题等。三是缩小商业银行的存贷利差。

那么这些政策的侧重点对房地产市场有多少影响呢？在早一篇文章中就指出，目前房地产企业一直在要求政府“救市”，就以为这次“两率”调整是为房地产而来，但实际上，这次央行货币政策转向对房地产市场影响几乎很小，就如早些时候加息时，有房地产开发商说加息对他们没有影响一样，这样微小幅度的贷款利率下降，同样对房地产市场没有多少影响。而且这种有保有压的政策正好是把房地产隔离在外。

我们可以看到，这次贷款基准利率的调整，贷款为6个月下调的0.36%；贷款为1年期及1-3年下调0.27%；贷款为3-5年期的下调0.18%；5年期以上的下调0.09%。也就是说，这次“两率”的调整对房地产业的影响很小，或房地产业受惠机会不大。因为，这次贷款利率下降幅度高的是短期贷款，越是贷款期限短，下调幅度就越高；越是贷款期限长，下调幅度就越小。而对商业性的房地产贷款来说，房地产开发贷款一般都在3-5年之间，其短期贷款比较少；对于个人住房按揭贷款来说，一般都会高于5年，而中短期贷款比较少。对个人住房按揭贷款来说，这次贷款利率下降的幅度最小，仅及短期贷款下降幅度的四分之一。本来这次贷款利率下降幅度就小，加上这种贷款利率结构性调整，那么其下降幅度更小。再加上，个人住房按揭贷款利率在2009年1月1日执行，那么这种微小的贷款下降更是把对个人住房按揭贷款的影响降低到最小极限。

从上述分析还可以看到，由于1-8月份的商业银行人民币贷款达到了3.1万亿，如果今年银行信贷规模在2007年的基础上上调10%，那么2008年的商业信贷规模只剩下8000亿左右。即每个月的银行信贷为2000亿，远远低于8月份的信贷规模（2715）增长。因此，未来几个月的银行信贷规模快速增长根本就不可能。而且现有的信贷规模会重点放在上面所指的中小企业融资等三个方面。房地产业想借此央行货币政策转向让更多的银行信贷进入不太可能。因为，未来4个月的信贷规模小于8月份的信贷规模，那么银行信贷规模的紧张程度不会因为央行货币政策转向而大改变。

对目前国内房地产市场来说，并不是房子造多了，也不是造出来的房子没有人购买，最为根本的问题是房地产市场的价格被房地产开发商顶在天花板上不降低。如果国内房地产市场的价格降低到绝大多数居民有支付能力的均衡点上，那么国内房地产市场的基本问题都能够解决。我想中央政府对此明白得很。现在房地产开发商及地方政府在与中央政府博弈，希望一方面把房价顶在天花板不下调房价，让房地产保持暴利模式；另一方面又在向中央叫板，即如果中央政府不救市，他们就把房子持有在手中不卖。这次“两率”政策出台，有房地产开发商又在大叫，这是对房地产的松绑政策，而且对房地产的松绑政策会进一步出台，即中央政府会救房地产。但实际上，明眼人一看就知道什么回事。下降“两率”的政策出台，重点是国内经济增长，而不是对房地产救市。房地产开发商只要看看最近央行及银监会的“限贷令”及对住房按揭制度改善，就知道央行如何在采取政策防范房地产的风险，防范美国的资贷危机不在中国发生。

从上述的意义来看，“两率”调整对房地产影响微乎其微，房地产开发商借此旗号来要求政府救房地产，借此旗号来说政府救房地产开始，可能是不仅打错了算盘，也低估了广大民众智慧。连这最为起码的常识民众能够不知道吗？

首先，这次两率的调整向市场发出一个明确的信号，即在国际金融市场动荡不安、国内经济增长放、股市下跌不止、CPI开始下降之际，中央政府为了防止未来国内经济出现下行的风险，保持国民经济平稳较快持续发展，央行开始放松在2007年底确立的从紧的货币政策。可以说，这种货币政策放松不仅预示今年央行货币政策的转向，也可能预示未来货币政策走向哪里。当然，央行对货币政策放松，并非表明当前中国经济出现过高的风险，而是对现行的经济可能下行的风险提前反映，防止中国经济可能的下行。更不是因为中国经济出现了大的问题而让货币政策出现根本性的转向，因为，无论是从固定资产投资、进出口，还是从居民消费增长来看，8月份经济数据仍然处于正常的态势上，而且这种态势未来几个月也不会有大的改变。

其次，这次“两率”的调整不是普遍的下调，而是有针对性、结构性下降。比如说，这次“两率”的调整，对于利率，只下降贷款利率，而不下降存款利率；贷款利率短期的利率下调的幅度大，而长期的贷款利率下降幅度小；对于存款准备金率，只下降中小商业银行存款准备金率，而不下调四大国有银行、交通银行及邮政储蓄银行的存款准备金率。而对于汶川地震灾区则采取特殊的优惠政策。

这种政策说明了什么呢？说明了政府为了解决当前经济运行中存在的突出问题，采取区别对待、有保有压、结构优化的信贷原则。这样，既能够使当前实际生活中的一些突出的经济问题得以化解，比如中小企业融资困难的问题，“两率”下降对其都是一个好消息。一是可能进入中小企业的资金增加，二是进入中小企业资金的成本降低。但是，这次贷款利率下降幅度短期大于长期，也就说明政府放松的货币政策重点放在短期的突出问题解决上，而不是长期如此。从长期来看，政府货币政策是否会放松还得看市场对这次政策的反映以及未来经济运行情况。

还有，这次利率调整为什么只是下降贷款利率而保持存款利率不变？这自然出自两个方面的考虑，一是贷款利率下降尽管有利降低企业信贷成本，但这种成本降低是十分有限的，它根本上还是央行向市场发出一个明确的信号，央行从紧货币政策有可能开始转向，以便改变市场的预期；二是存款利率不变，就在于今年以来银行存款负利率一直为市场诟病，但是商业银行的利润则出现前所未有的增长水平。而商业银行利润增长快，最为重要的赢利模式就是中国商业银行利差在央行利率控制条件下高于国际水平。因此，如何来缩小国内商业银行的存贷款的利差水平，也是央行这次“两率”调整重要方面。可以说，这种趋势可能是未来利率调整的重要方面。

那么这次“两率”的调整对中国经济会产生多大的影响。它可以分为实体经济方面及金融市场方面。对实体经济来说，由于这次“两率”调整的幅度不大，特别是贷款利率下降幅度不大，因此它对企业成本影响不会太大。特别是，目前房地产企业一直在要求政府“救市”，就以为是为房地产而来，实际上，这次央行货币政策转向对房地产市场影响几乎很小，就如早些时候加息时，有房地产开发商说加息对他们没有影响一样。因为，这次货币政策调整是有保有压，重点是当前突出的中小企业融资、农业生产、汶川地震等问题。只不过，货币政策方向改变，可能会改变企业的市场预期。但是它对金融市场的影响则不可小视，因为，这次“两率”下降重点是在向市场发出明确的信号，从紧的货币政策可能改变。而从紧货币政策改变一定会改变整个市场的预期，改变投资者对股市之信心。目前国内股市最大问题就在于投资者对市场信心不足。当然，这次“两率”下降对市场影响到底有多大，还有待观察对它的反映，还有待央行对这些反映是如何来理解，因此，投资者、企业、居民等最好的办法就是静观其变。

其实，如果该事件是真实的，那么其中的问题可大了。根据央行的《个人住房信贷管理办法》，住房按揭贷款对其贷款的对象、范围、规模、市场准入及流程都有特定的规定，贷款人专门指的是自然人，央行没有哪一份个人住房信贷管理办法的住房按揭贷款是针对企业或法人的。因为，在央行《个人住房信贷管理》清楚的规定，个人住房按揭贷款的贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，而不是法人。在这里，一个公司购买150套住房，来炒作房地产，并希望通过这种方式来牟取暴利。如果它以企业信贷的方式进入这个市场，那么这家企业购买住房后的资金断裂就不是什么“断供”。因为，就目前的国内语言环境来说，“断供”是特定个人通过银行个人住房按揭贷款购买住房后无法再支付每月所要还给银行按揭贷款而停止供款的情况。

如果这家企业是以住房按揭贷款的方式进入房地产市场购买这150套住房，那么这里就有一个虚假按揭的问题。因为，一是企业是无法通过商业银行获得个人住房按揭贷款的，因为，相关的条例对住房按揭贷款的对象规定的清清楚楚，是自然人而不是法人。二是即使是自然人，进入住房按揭贷款也有严格市场准入条件。比如，有效居留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有关借款人家庭稳定的经济收入的证明等。在条件下，那么作为法人的企业是无法具备这些条件。如果这些条件不具备，那么法人要进入个人住房按揭贷是不可能的，除非弄虚作假。可以说，就住房按揭贷款最基本的准入条件来说，150套住房如果是通过按揭的方式来购买，只能通过弄虚作假的方式来做，它是不可能通过正当的途径来进行的。

如果这家企业是通过住房按揭方式进入房地产市场，现在已经面临着资金链断裂的风险，那么该事件已经不是什么“断供”的民事责任问题，而是一件严重的金融欺诈犯罪事件，是一件严重通过弄虚作假的方式套取银行信贷的金融欺诈行为。因为，150套住房，以每套150万计算，涉及金额2亿多元。该事件，不仅涉案金额大，而且弄虚作假严重。

因此，对于此案例现在不是法院来判该如何来还款的问题，而是相应的监管部门要对该案源头进行全面的追查。一是此种住房按揭是如何办理的，在办理的过程中又是如何内外部串通合谋，通过这种串通合谋如何来诈骗银行优惠利率信贷。这里既有企业的金融诈骗嫌疑，也有银行内部人通过这种方式贪污受贿问题。二是要查清用什么人的身份证来办理按揭贷款的，使用身份证的当事人有没有利益关系。如果有又是多少；如果没有，身份证当事人如何要求获得赔偿。这又涉及身份证当事人的利益补偿问题。三是该事件出现，不仅法院要介入，更为重要的是银行监管部门要介入、相应的商业银行的法纪部门要介入。可以说，该事件所面对的利益关系比较复杂，相应的监管部门一定得全面查处。

所以说，上海的150套住房“断供”根本不是什么“断供”，也不是一件商业银行简单追回贷款的民事问题，其后所面对的利益关系会十分复杂，有可能存在严重的金融诈骗活动等犯罪行为。

一年来，美国次贷危机事件引起了中国监管部门足够的重视，从而针对中国个人按揭贷款风险问题也出台了一些政策，以此保证中国不出现美国类似的次贷危机，以保证中国房地产金融的安全。就目前的情况来说，监管部门无论是对住房投资与消费的区分，还是节约集约型用地的金融支持，基本上是对以往不规范、不科学、不安全的房地产金融市场进行调整与改善，但实际上这些规则与国际惯例特别是与美国的房地产金融监管体系仍然相差很远。比如说，个人住房按揭市场准入，有哪一个国家会让所有的房地产企业都可做住房预售的？有哪一个国家的个人住房按揭贷款仅是用一张单位证明来确定个人工资收入真实性的？在市场经济成熟的国家，没有资质的房地产企业是不可进入住房预售的，而个人工资收入真实性证明要有银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及公司工资收入证明等。

但是，就目前中国的情况来看，这些房地产金融体系中最为核心的内容则没有写进去。也就是这样一套十分宽松的房地产金融制度，国家监管部门作出一点修改，就有人出来说，国家在打压房地产；就有人出来说，中国什么价格都可以降，就是房价不能降；甚至于，有人说，如果房地产死，国内银行先死等。

看看早几年的房地产市场发展，尽管居民的住房条件有所改善（相对而言），尽管房地产市场快速发展拉动了中国GDP快速增长，但是，这种房地产市场发展是建立在把80%以上居民排除在房地产市场外的发展（因为过高的房价绝大多数居民没有支付能力购买、房地产仅是投机者盛行的市场）、是让整个社会财富在短期内向少数人聚集的发展、是把我们祖先几千年留下来的土地财富短期内在少数人手上卖出并让少数人来掠夺的发展、是严重透支未来几代人财富的发展（掠夺式使用资源、污染环境、浪费土地、制造建筑垃圾等）等。可以说，在这样的基础上，中国房地产市场不仅不可持续，金融危机随时都可能发生。

同时，我们也可以看到，政府监管部门只是对房地产市场投机炒作及消费作一个简单的区分，国内房地产市场就出现两重天。2007年，政府一个359号文件把房地产投机炒作与消费作出区分，房地产销售就开始下降，甚至于出现许多地方住房销售急剧下降。这说明了什么，说明了早些时候，国内房地产是投机炒作市场。只要对这些房地产市场投机炒作一限制，房地产市场就发生根本性变化。而大家可知道，尽管美国的一些贷款机构让一些次级信用的人进入房地产市场，但是在美国，哪里看到有一个人买几十套住房来炒作。美国只是让一些信用级别较差的人进入市场，并购买自己住，都会出现这样大的问题。如果我们的房地产市场这种用银行的金融杠杆疯狂投机炒作的行为不遏制，那么房地产金融风险有多高，就会炒得多高。因此，政府严厉地遏制国内房地产市场的投机炒作就是防止房地产金融风险、保证金融安全最基本一步。

有人说，政府不要打压房地产市场，也就是说政府不可改变房地产以投机炒为主导的市场，让房地产市场泡沫炒得天上去然后让房地产泡沫破灭，把中国经济推全面衰退的深渊。但是，政府连这样简单的常识都不会知道吗？当然，有一些地方正在采取不同的方式救房地产市场。不过，这里，有几个方面的问题，一是也许这些地方房价本身就不高，二是地方政府希望短期内（或在这些地方领导人手上）推高房价，以便让当地土地以更高的价格在他们手上卖出等。房价不高，房价上涨是市场事情。但对于后者，这些表面上对当地经济会有利的事，但更大的利益还是在于地方官的乌纱帽及在于他们手中的利益。他们这样做与最近胡锦涛书记所指出的“发展经济最重要的是让广大民众获得实惠”相去十万八千里。因为，如果房价推得很高，80%以上民众没有能力购买，或绝大多数人人生中最大消费购买负担过重，那么不仅会严重挤压他们其他消费，而且也是绝大多数人最大不实惠。可以说，目前中国房地产市场大问题就是没有让中国绝大多数人享受到实惠，而且让极少数人获利。最近的住房了市场销售萎缩只是房地产开发商把房价顶得天花板上而不愿降价，不愿让绝大多数人有支付能力进入这个市场，不愿让绝大多数人享受到实惠。如果房地产市场是少数人炒作市场，那么这个房地产风险岂能不高？

因此，住房作为消费品，无论是先购买为投资还是消费，最后都得为居民消费，就得以绝大多数人有支付能力购买为基点，特别是在土地公有的情况下，更是如此。如果国内房地产市场产品能够在这个基点上定价，不仅能够保证中国房地产市场持续繁荣与发展，也是降低房地产市场风险的基础。因此，为了防止美国次贷危机在中国发生，政府监管部门不仅严厉打击房地产市场投机炒作，而且要进一步完善现有的住房金融制度，比如让一些没有资质的房地产开发商不可进入住房预售，让房地产市场的价格调整让绝大多数居民有支付能力进入房地产。

同时，整个长三角的楼市僵局也开始打破。7月份，上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分别高达68%、47%、58%和58%。再看全国，1-7月份的楼市成交量，下降了10.8%，为30454万平方米。而2007年1-7月份楼市成交为34137万平方米、2006年1-7月份楼市成交为27308万平方米、而2005年1-7月份楼市成交为16526万平方米。

上述这些数据说明了什么呢？商品房的成交量迅速下降原因何？为什么国内的房地产市场会出现这种“一边是商品房的成产量快速下降而另一边房价照样上升”与市场经济基本的供求法则相悖的怪事？其原因何在？如果这样的格局仍然维持下去，最后的结果是什么？

这些数据说明了目前国内房地产的市场化程度低，它不能够根据市场供求关系来调整房地产的销售数量与价格。因为，按照一般的市场法则，产品销售下降，供大于求，产品价格自然下跌；产品销售上升，供不应求，产品价格自然上升。在这种房地产市场程度比较低的情况下，住房产品往往是房地产企业的垄断性定价。加上消费者分散、住房信息严重不对称、房地产开发采取不同的营销策略，从而使得房地产购买者在市场中与房地产开发商的谈判能力低。国内住房购买者基本处在住房产品价格被动接受情况下。因此，在房地产开发商如此强势的市场，如何来保护住房的购买者是政府的基本责任。

对于商品房的销售迅速下降，这里主要比较的是同比，是比较2007年房地产市场销售与价格狂飚的时段。如果以这样的一个基数来判断当前的房地产市场形势，估计就容易被表象所迷惑。实际上，如果不谈房价仍然在上升，仅是就住房数量的销售来说，今年1-7月份比2007年的特殊时期是下降，但是与2006年同期相比销售量不仅没有下降，反之还是增长很高；如果与2005年同期相比，其销售量则增长近一倍。因此，我们得更为全面来看待当前住房销售下降。同时，今年住房销售为什么会下降？并不是今年销售太少，而是2007年销售太多，是2007年住房销售中投机或炒作的比重过高。2007年下半年以来，政府把这部分房地产投机或炒作慢慢地清除出来，住房销售下降是必然。这不仅是政府房地产宏观调控的目标，也是中国房地产市场走向健康持续发展根本所在。

但是，中国房地产市场为什么会出现这种“一边是商品房的成产量快速下降而另一边房价照样上升”与市场经济基本的供求法则相悖的怪事？这当然与中国房地产市场化程度低、与房地产产品垄断性定价及房地产发展了8年企业积累一定财富有关。别看目前市场一片声音在讨论房地产企业是如何困难、房地产市场面临多大的危机、房地产企业如何来过冬，但是实际上，这些问题都不存在。如果说，房地产企业及房地产市场真的有多少问题，那么房地产企业早就降价出售自己手中的产品了，也就不会出现目前国内房地产市场宁可不卖一套住房也不降低价格的情况，也不会出现国内房地产开发商围绕着“住房不降价”而翻出五花八门的营销策略。

实际上，国内房地产市场的情况是一方面有大量住房消费者由于房价过高没有支付能力的人无力进入房地产市场，另一方面是房地产开发商把房价顶在天花板宁可不卖一套。有人会说，房价下降了，买不起的还是买不起。当然，对于低收入民众来说，房价下降最低，他们是无能力进入房地产市场。但是住房需求市场并不是单一的，也不是住房价格降到某一个点让所有的需求者都进入购买，而是住房需求市场是多层次、多元化的市场。在不同的住房价位下，总是有不同的住房消费者进入。市场也就是在这种情况下繁荣。最近万科营销政策调整后市场的反映就是如此。

房地产开发商为什么一定要把住房价格顶在开花板上不降价销售而又大喊房地产市场有多少危险呢？其根本就在于一是目前房地产开发商认为自己有实力来对抗市场，他们过得很好。他们叫喊出一些危言耸听的言论，只不过是希望政府出台政策来维持已有的房地产市场暴利模式。二是房地产开发商认为自己的利益早就把地方政府及银行捆绑在一起了，他们相信政府会出台政策来救房地产。就比如2003年的18号文件及最近一些地方政府所做那样。三是任何一家房地产开发商还是希望回到2007年房地产市场“奇迹”的时代。住房留在手中越久就越值钱，越是烂的房地产开发商获得的利润就越高。房地产开发商仍然在重温2007年房地产市场“劣币驱逐良币”旧梦。其实，目前房地产市场的政策、金融市场环境及购房者理念等都发生了根本性的变化了，中国房地产市场要重蹈旧辙是不可能了。

总之，目前房地产市场的住房销售急速下降，根本原因是房地产开发商以垄断性定价把房价顶在开花板上，如果目前国内房地产市场价格能够回落到2006年的房价水平，那么至少房地产销售问题会迎刃而解。房地产开发商为什么敢宁可不销售一套也不降价？就在于他们有财力支撑，就在于他们认为政府会出台政策来维持目前房地产的暴利模式。但实际上，谁都无法打败市场，无论是个人、企业及政府都是如此。打败的只是对抗市场、对抗政府政策的人或企业！

最近，有人逆市大喊其楼盘的价格要上涨销售，实际上却销售打折，并说“打折”不是“降价”。就如最近台湾的陈水扁一样，侦讯机关说他隐匿“公文”，他却说这不是“公文”而是“情资”。销售“打折”本来就是价格调整，此人竞说这不是“降价”，这是“打折”。本来表达的是同一的事情，希望用不同概念来表达就以为可以瞒天过海。公孙龙的“白马非马”在这里表现得淋漓尽致，白不是马，是白色也；马不是白马，是马也。玩这样的文字游戏也太低估民众的智慧吧！

而万科则不同，以迎中秋方式，对上海的八大盘采取集中降价优惠促销的方式。也就是说，这一次万科又明确地告诉市场，根据其对市场了解与预判，采取价格下调的方式来销售。据报道，其结果，这次活动首个周末即8月30、31日两天内，购房者共认购176套房源，销售金额达2.68亿元。这种价格下降营销又成功了。

也就是说，房地产市场的需求主体一直在观察市场任何一点变化，而这种变化不是其他什么，而是市场的价格变化，价格能够把市场所有的信息反映在其上面。比如说，万科的降价就那百分之五，就有不少的买者进入。从中也可以出，对于那种房价越是降越是没有人买、越是没有人买越是要降价的担心也烟消云散。其实，任何市场对一产品的需求都是多层次的，需求主体的购买力、偏好、预期等不同，对产品的价格认可也是不一样的。因此，对于房地产的需求而说，同样的是一个多层次的市场。同一住房，不同的价格总是有不同的人进入。万科能够比其他企业先走这样半步，当然争取的是对市场降价预期最小的人。因此，万科不仅把其产品销售出去了，而且其卖的价格也应该是比其他企业要好。正如我早些时候所说，房地产市场没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。在当前国内的房地产市场，谁先降价谁就占优势。

因为，别看目前房地产市场叫喊得如何凶，什么房地产市场企业的资金链在断裂了、什么房地产的销售下降了百分六七十会让房地产崩盘了、什么不调整政策大量房地产企业在破产了、什么房地产的价格下降会引发经济危机及巨大的社会问题等，但是，这些叫喊是真的吗？如果说，真的是有大量的房地产企业资金链要断裂、有大量的房地产企业要破产，那么中国的房地产市场会发生什么，就是这些资金链要断裂、在破产的房地产企业，一定会以最快的速度把其手中的住房产品的价格降下来，降到市场购买者预期价格水平尽快销售。这样房地产企业的资金回笼了，破产的困境也摆脱了。现在的情况是，根本就不存在这样问题。否则，没有一家房地产企业会手里持有大量的住房而不降价销售让自己破产的。

目前的情况是，尽管房地产市场经历了近一年的销售疲软，看上去房地产已十分脆弱，但实际上，从房地产所有的指标来看，今年上半年，全国房地产的开发投资、房地产市场的资金流入、房地产的开工面积及峻工面积、房地产销售总额等增长都好于2007年的水平（大家可要注意2007年是房地产什么年），只是房地产销售面积增长幅度下降。这是一个什么样的指标，我们只要看一看，2005-2008年4年来同一时期房地产销售数据就知道是怎么回事。

2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年、2008年上半年全国房地产销售面积分别为12536万平方米、22978万平方米、27904万平方米、25892万平方米。从这些数字来看，一是尽管今年上半年房地产的销售面积有所下降，但是这仅与2007年相比，如果与2006年相比，仍然高于2006年；二是今年上半房地产销售面积不仅大于2006年增长近3000万平方米，而且大于2005年一倍以上。三是如果我们房地产市场一直象2007年这样快速增长，这样能够持续下去吗？四是我们一直在强调房地产市场销售下降，这仅是以快速增长2007年的数据作比较，如果我们的坐标放在2006年、2005年，情况就不是这样？同样，房价的情况也是如此，尽管国内有些地方的房价在下降，但是有哪一个地方的房价下降到2006年底的水平。而2007年房价快速飚升的泡沫不挤出，这个市场能够健康发展吗？

其实，目前房地产市场根本就没有什么问题，仅仅是早几年政府宏观调控政策的预期结果，而且这种结果仅仅是通过住房的销售量增长下降反映出来，而真正要反映的也没有开始，因为，房地产市场的价格调整才能让更多居民进入房地产市场，才能让这个市场繁荣起来。万科开始在这样做了，但也仅仅是开始。

现在有房地产开发商说，被动降价、被动促销、被动出售股权等等形式是地产商们不得不选择的“过冬”方式。房地产企业过什么冬，中国的房地产企业暴利了10年还想维持下去，想维持到中国居民手上的财富全部搜刮得分文不剩才甘心。但是，如果这样的情况发生，房地产开发商手上持有的这些财富有意义吗？最后的结果是什么难常识东西房地产开发商能看不到。

我想中央政府对这些问题最为明白，因此，遏制房地产市场暴利，让全国人民一起来分享经济改革成果这是十七大报告的基本精神。这也是一年来国内一系列房地产房政策出台的重要背景。因此，房地产政策对房地产投机炒作的遏制，是这些房地产政策的核心。房地产开发商想把房价顶在天花板上而手上持有大量的住房不销售，试图以“过冬”的方式来对抗中央宏观政策、对抗绝大多数居民住房福利条件的改善，我想这只能是一厢情愿。最后的结果肯定是房地产市场的价格全面的理性回归。万科能够做，其他房地产企业同样能够做。

可以说，在一个成熟的市场经济中，这样一种房价不能跌的理由根本上是不存在的。因为，在市场中，任何交易都是通过合约来进行的，一宗交易得以完成就得以合约承诺为基准。政府的三大基本职责之一，就是保证合约有效履行。而市场的价格无时不在变化，这种价格变化的风险就得通过合约签订让合约当事人分别来承担。

但是，在中国，购买住房合约签订之后，购房者为什么可以在房价的变化之后，要采取退房的方式来让房价下跌的风险让房地产企业来承担呢？这不是完全破坏了基本的市场秩序吗？

其实这里有几个问题，一是大家知道我们居民购买的这些住房都是期房，而我们的居民为什么愿意购买期房，就在于过去房地产开发商及有些政府相关部门一直在强调，购买期房可以获得价格上的优惠。也就是说，购买期房的价格要比购买现房的价格便易。但实际上，大多数居民没有考虑到，这只是在房价上涨时可能结果。如果房价下跌时，情况则不是这样了。因此，当房价下跌时，购买期房的民众看到自己早就付钱购买的住房的价格下跌时，他们当然是不愿意承担这种风险了。因此，不少居民退房与早些时候对购买期房的误导有关。

二是已购买期房的民众之所以要退房，还有于我们政府职能部门没有真正能够保证合约认真履行有关。在市场中，任何交易都得通过不同的合约来完成，由于市场的不确定性，交易合约的纠纷随时都会发生。如何保证交易合约的有效履行，政府相关部门作为独立的第三方，就得公正公平来处理这些合约的纠纷，这样才保证市场的交易顺利进行。目前许多合约纠纷的出现就在于没有这样一种保证，特别是房地产市场。比如说，地方政府不希望当地的房价下跌，它就不会对这种退房合约纠纷公平公正处理。在这种情况下，房价一下跌，购房者自然希望把风险转移给他人来承担。

现在我们再来讨论两个问题，第一个问题是在购房期间，房价下跌的风险由谁来承担？第二个问题是在房价下跌的情况下，是房价下跌破坏了正常的市场秩序呢？还是其他方面的原因。

对于第一问题，在一个成熟的市场中，其实是十分简单的问题，合约当事人只要履行合约就可以了。比如说，现在有一种所谓的“无理由退房”合约。这种合约规定，购房者在购买期房期间，如果出现房价变动，购买该项目住房的人可无理由退回所签订合约购买的房子。风险当然基本上是由房地产开发商来承担了。但是，这种合约必须建立在有独立第三方保证履行的基础上，如果没有这种保证，这种“无理由退房”合约的风险是不确定的。特别是当房地产开发商把这种合约当作一种融资工具及营销方式，签订这种格式化“无理由退房”合约的购房者风险更高。因为，一旦这种合约的中止，购房者是无法通过正当的途径让这种住房项目公司来承担合约风险的。因为，很简单，在严重信息不对称的情况下，购房者是不知道这种与市场法则相悖的格式化合约风险分担的情况。

对于的一般购房合约，尽管也是一种格式化合约，但是这种合约可加上相应的附加条款。因此，合约当事人的风险分担，基本上会通过购房合约表明。因此，万科上海楼盘今年以来的前期购房者，如果要“退房”，就得看其签订的合约条款是如何的。如果合约条款规定购房者可以“退房”，那么价格变化的风险则应该由万科来承担。如果合约条款没有这样的规定，那么住房价格下跌的风险当然是由购买住房的人来承担了。除非房地产开发违反合约所规定条款。针对这种现象，并不是房价下跌引起什么退房潮风险及社会问题，而是相应的政府部门要坚决保证合约的有效履行的问题。如果任由购房者不履行合约，那且是会真正破坏房地产市场秩序。在市场交易中，如果合约不能够保证履行，那么这个市场的秩序根本就无法建立。因此，在万科退房事件，政府要做的就是不要袒护任何一方，保证签订的合约坚决认真履行，否则，中国房地产市场秩序根本就无法建立。

还有，房价下跌会不会引起退房潮？其实，这是在成熟的市场经济中的基本常识，根本就中需要讨论的问题。在美国，个人签订购房的按揭合约，就得按合约的约定每月交按揭贷款。当这种按揭贷款交付不起时，只得把住房交给银行，自己则搬出东西走人。这是天经地义的。因此，退房不退房与房价下跌无关。

在中国，房价下跌就用退房来威胁。这其中可能存在以下几个方面的问题。一是房地产开发商的住房产品达不到合约所规定的质量。而住房质量所包括的内涵多，有些甚至于没有写在合约上，比如小区环境及周边环境要求，这自然也就给购房者终止合约找到理由。二是我们居民及政府合约意识淡薄，面对市场的不确定性，总是希望其风险让他人来承担。三是政府特别是地方政府并不能够以独立第三方的方式保证合约真正履行。特别是在土地财政的驱使下，地方政府总是想推高当地房价，以便获得更多的土地收入。在这种情况下，地方政府当然不愿意看到当地的房价下跌，这也会导致地方政府对阻止房价下跌的破坏合约履行行为放纵。

总之，房价下跌的风险谁来承担，在一个成熟的市场中，本来是十分清楚的事情，购房合约对此有明确规定。但是由于地方政府不希望房价下跌，这就使得它们不能够认真的行使保证合约有效履行的职能。在这种情况下，不仅房价下跌时退房之风自然会盛行，而且有效的房地产市场秩序也无法建立。因此，房价下跌并不是“退房潮”的原因，而原因在于地方政府不能够保证合约的有效履行。房价上涨与下跌是市场的基本规律，地方政府希望市场正常运行，最后必然使得市场秩序无法混乱，有效的市场价格机制无法建立。在这种情况下，必然会破坏中国经济有效运行。

那么房地产开发商为什么敢这样做？为什么宁可不卖一套也不降低住房销售价格？为什么他们敢违背市场的基本供求法则？就在于一是国内房地产市场经过8年的繁荣与发展，房地产开发企业已经积聚相当雄厚的财力与市场对抗。比如，即使一年来不少房地产开发商不卖一套房子，到目前为止，国内房地产市场根本就没有看到一家企业由于经营困难而破产或倒闭的；二是房地产开发商业知道其利益早就与地方政府及商业银行捆绑在一起了，一旦房地产市场出现问题，地方政府会出来救它们；三是早几年房地产市场发展的经验也告诉房地产开发商，谁坚持到最后谁就能获得大利，所以越是烂的房地产开发企业就越易获得暴利。

而房地产开发商抗拒房价调整还就在于企图左右房地产市场预期，在于抵抗政府的房地产宏观调控（比如有房地产开发商就大叫是房地产的宏观调控导致房地产业风险增加；另有人又认为宏观调控无用，它破坏了房地产的市场秩序），在于企图以此来对抗房地产经济的战略调整与发展模式改变。因为，实际上市场不是不需要住房，而住房的价格过高早就把绝大多数居民排除在房地产市场之外。所以，目前房地产市场严重问题就在于价格过高让绝大多数人没有支付能力进入房地产市场，就在于高房价成了一种财富转移机制，使得中国财富短期内向少数人聚集。

但是，从2007年下半年以来，政府出台了一系列的房地产政策，希望这种政策来化解房地产市场的这些问题，来改变房地产市场现状，同时，近年来国内外金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面也发生了深刻的变化。在这种情况下，就意味着国内房地产市场将出现重大的调整，国内房地产市场价格将全面理性回归。这就是当前房地产市场的大势。但是，房地产企业就是希望采取各种各样的方式来维持以往的房地产市场利益格局，就是变着花样来维持早几年暴利模式。而“无理由退房”也是房地产开发商所采取的这种方式之一。

按照媒体上的理解，“无理由退房”，是指购房者在签订购买协议的同时，还有权利与开发商签订《无理由退房协议》，不论因为任何理由想要退房，都可以直接到办理退房手续，并将返还全部房款。而房地产开发商强调，“无理由退房”是在房屋产权未发生转移的情况下，开发企业为购房者提供的降低购买风险的措施之一。购房者在购买房屋之后，进行初始登记之前，都有权申请办理退房，企业不会扣留任何费用。

从上述内容可以看，房地产开发商的目的就是希望让购买住房的人相信，如果购买者进入这个市场，市场所有的风险由房地产开发商来承担，购房者根本就不要承担任何风险，并由此来提振房地产市场的信心。

也就是说，在房地产开发商看来，市场上不是普遍认为房地产会出现周期性调整吗？但在“无理由退房”合同的条件下，这对购房者是没有关系，因为，如果房价下跌，购房者可以退回购房合同，所有的风险完全由房地产开发商来承担；如果房价上涨，则利益由购房者来获得。因此，居民进入这个项目购买是不存在风险的。

但是，这里有几个问题，一个问题是目前购房者购买的是期房，而期房从购买到收房有几年的周期。在这个周期内，购买者对购买过的住房风险基本上还只是在房价变化上，而且没有体现对住房的质量保证上。而房价的变化，房地产开发商只要在出售时，把出售的价格上升到某种程度，所有的这种房价变化的风险早就转移到购房者身上了，因此他们敢制造这种与市场经济法则相悖的“无理由退房”的合同。因为，在住房的定价上，购房者完全处于严重信息不对称及弱势的情况下，现在房地产市场制度下也没有与房地产开发商的谈判能力。因此，这种的一种合同承诺其意义大打折扣。

而有房地产企业说，他们多年都这样做了，但是实际上在整个市场房价上涨时，这种“无理由退房”合同，购买者看到只是自身增加收益一面，而无法看其存在风险的一面。因为，如果房价下跌，而且房价快速下跌，跌得房地产企业无法交房时，那么这种“无理由退房”就可能成为一纸空文，其承诺无法兑现。

还有，“无理由退房”有一个前提条件，就是在房屋产权未发生转移的情况下才可以保证这种承诺执行。也就是说，“无理由退房”是购房人还没有获得自己已经支付货款的住房时，房地产开发商承诺无理由退房。如果一旦住房产权发生转移，房地产开发商的这种承诺就取消了。也就是说，当购房人有权利来消费与处置自己的住房时，这种“无理由退房”的合同执行就终止了。

其实，我们平常购买一些耐用消费品，或是保修一年或是更长的时候。这些耐用消费品为什么出售者对其产品保修，就在于用这种方式来保证消费者相信其产品的质量。比如说，在80-90年代我购买的一些日本家电，其保修期就很长，但是在其保修期内，这些产品根本就不会出现质量问题，也不需要修理。产品质量绝对得以保证。在产品质量得以保证时，消费者也就不要保修，也不要什么退货了。

这里，我们再回到住房，如果我们不能实际使用与消费，如果知道住房的质量如何。而且住房的购买不仅是购买建筑的这个空间，还得购买你所居住的环境，其中包括小区环境及小区周边环境各个方面。当我们没有进入这个空间，没有消费它时，是无法知道住房的质量及环境好坏的。再加上，住房产品的质量消费处于严重信息不对称的情况下无专业知识来识别。因此，“无理由退房”它所承担的仅是住房价格变化的，而不是如其他耐用消费品一样产品质量承诺。而这点则是购买住房消费者最为核心的部分。因为，一般来说，在住房产权转移之前，购房人是无法来识别住房的质量好坏的。也就是说，这种“无理由退房”最为核心的承诺则舍弃了。因此，这种承诺对住房炒作者来说是正中下怀，以此容易推动炒楼花盛行。

总之，房地产开发希望采取一些花样推销其产品无可厚非，不过，这仅是房地产开发商的一种营销手段。至于这种营销手段是否能够吸引人购房，以此来提振住房市场信心，这是相当不确定的。因此，这种“无理由退房”最有利的是炒房者人，而就目前的政策与形势来看，政府的房地产政策对房地产市场的炒作者是严厉遏制的，而且这种政策在未来很长的时间内都会是政府政策核心。因此，“无理由退房”对住房的消费者意义不大，房地产市场信心想提振也是不可能。

从《通知》来说，其内容很多，这里仅是讨论以下几个方面。一是坚决禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，即使是土地储备贷款也有严格的限制。在早几年，不少人在一无资本、二无技术、三无人才的情况下，只要与权力结合弄到所谓一块地，就能够组建一个房地产开发公司，就能够通过这块地向银行抵押获得贷款，部分缴交土地出让金，然后获得土地使用证开始住房预售，开始让建筑公司带资金进入房地产项目。房地产开发商再用这住房预售款来滚动下一个项目。从这开始，这个房地产开发商的财源就滚滚而来。整个社会的财富就通过这样的制度缺陷短期内流聚集到房地产开发商手中。

而《通知》禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款，也就是从根本上要求房地产开发商有了一定资质（即有一定的资本金才能做房地产开发商），没有达到相应的要求无法进入房地产，从而以此来提高房地产开发商进入市场的门槛。与其相响应的，2007年的国土资源部39号令，要求地方政府拍卖土地的土地出让金的缴付，可以分期付款，却不可分期获得土地使用证，要求全部土地出让金付清之后，才能够获得土地使用证。也就是说，房地产开发商想利用很少的资金来滚动房地产开发也已经不可能了。一个家企业要进入房地产市场，就得有雄厚的资金实力。房地产就是资金密集性产业。

《通知》还对房地产开发商的土地信贷管理有更为细化的规定。比如，对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。要求国内金融机构应加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估。也就是说，无论是房地产开发贷款，还是房地产抵押物都对此有严格的规定，达不到规定就无法获得商业银行的贷款。从这些规定来看，先是从土地的性质入手，要求商业银行对房地产开发商的贷款风险来进行控制。然后，对房地产开发商资质进行审查、追踪及评估，层层把关来保证房地产开发商的资质满足市场的基本要求。可以预期，在这样的规定下，大量的资质不好的房地产开发商将面临淘汰的危险。

二是严格农村集体建设用地项目贷款管理。《通知》规定对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。从《通知》关于农村集体建设用地贷款管理的规定来看，这里规定了在三个方面情况下不得发放银行贷款。也就是说，对农村集体用地的房地产开发与城市居民的房地产购买，都是严格禁止商业银行发放贷款的。

尽管目前农村的小产权房争议很大，中央主管的政府部门也没有能出清楚答复，但是从《通知》规定来说，小产权房并没有纳入国内的商品房范围，政府的政策对它是严格禁止的。早些时候，曾有不少人主张让这些小产权房转为正式的商品房，认为这是中国未来房地产市场发展趋势。可以说，如果小产权房这样处理，它就明确地告诉整个社会，谁违法谁获利，谁遵纪守法谁就吃亏，这样，整个社会违法乱纪最好。如果这样，那么我们中国的许多法律制度只能是一纸空文了。因此，对小产权房处理，这里看到中央政府的基本态度。有了这种明确的态度，中央政府对于小产权房的问题，不要以法不罚众的方式简单处理小产权房，而要以果断的方式，采取正向性的处理办法。既权衡相应的利益，比如采取时间段做差别性区分，也得对违法乱纪者严厉处理。这样，才能对整个社会有个交待。

三是《通知》也要求通过金融支持的方式来改变目前房地产发展模式、改变房地产经营模式。比如，金融机构要优先支持符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目；优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。这里，一是强调了节地节能的环境保护，二是强调房地产市场应该以生产中低档住房为主导，让国内房地产市场成为改善居民基本居住条件的市场，成为居民住房消费的市场。对于房地产的投资性购，买特别是房地产的投机性炒作，《通知》要求各商业银行不支持的态度，或采取市场定价的方式。

总之，《通知》的内容很多，这里仅是讨论几个最为重要的方面。可以说，为了节能节地及减小商业银行的信贷风险，《通知》以土地入手对国内商业银行该什么不该做什么给出具体详细的规定。这些规定不仅弥补国内对土地信贷管理制度不足的真空，而且也以金融工具的方式扼住了房地产泡沫的命门。因此，《通知》出台将对国内房地产市场造成巨大的影响。因为，通过土地信贷管理的规范化及科学化，才能建立起房地产的市场秩序，才能保证房地产市场健康持续发展，才能防范房地产市场泡沫及降低商业银行的风险。

这种现象，房地产市场会十分纳闷，为什么在全国房地产市场一片降价声中、不少房地产开发商都在大叫房地产市场进入严冬，大喊要政府救房地产市场的时候，竟然有房地产开发商要让其项目的价格上涨来卖？当然，在一个激烈竞争的市场中，每一家企业的条件及所处的环境会不一样，因此采取的经营策略、运行模式也会不同。哪一家企业采取什么样的经营模式、采取什么样的营销策略都是企业自己的事情，外人是无法知晓的。只有企业的无限多样化，才能够形成真正有效的市场竞争。因此，房地产开发商无论是采取房价上涨策略还是采取房价下跌的策略都是它们自己的事情。但是，该开发商归结出的几条房价上涨理由，好象与市场实际的情况相差很远。

因为，从该房地产开发商让房价上涨的第一个理由来看，是他的项目房价上涨是因为建筑原材料价格大幅上涨。也就是说，他所生产的房地产项目是成本定价，生产住房要素成本价格上涨，其房价上涨也就自然。当然，在一个正常的市场中，在一个所有的要素与产品完全竞争的市场中，成本收益分析是每一家企业必做的功课。企业的产品当然要以其成本来定价。但是，中国房地产市场真的是或能够成本定价吗？如果中国房地产市场是成本定价，那么房地产市场也就不会出现暴利模式，也就不会出现房地产市场巨大泡沫，更不会出现在短期时间内让全国大量财富聚集在少数人手中。

更何况，房地产还有以下几个特征，一是由于房地产的不动产性、房地产产品的唯一性，这就容易为房地产企业垄断性定价提供便利；二是中国的土地完全为政府所掌握，房地产市场要素的非市场性必然导致房地产企业定价的垄断性；三是住房既是消费品也是投资品，当房地产是投资品时，其价格并不取决于居民对住房供求关系，而是取消于投资者进入房地产市场的风险及对市场价格预期等。正是房地产市场具有这样的特征，房地产市场价格往往不会由其要素的成本来决定，而是由非成本的因素来决定。如果中国的房地产市场是由成本决定，那么绝大多数居民进入购买住房也就不会有支付能力不足的障碍了，因为房地产市场价格上涨一定会低于居民支付能力上涨。

从第二个理由来看，目前国内房地产市场的价格已经到了底部，各类资金可以大量进入抄底。早几天，我曾写过一篇“外资岂能进入国内房地产市场抄底”的文章。说了一件事，就是目前国际金融市场上的许多公司，自己的流动性不足，岂有资金流向世界其他地方？即使是它们有资金，但是根据中国法律这些资金就岂能进入？对于抄房地产市场的底，更是好笑，国内许多地方的房地产市场价格从而都没有跌过，而是在上涨过程中，那么这个市场哪有底可言。既然没有底，各种资金如何进入房地产市场抄底？目前的情况也是如此。国外的资金当然是不让它们进来，这是政府的政策严格限制的。对于国内的资金，企业都在叫流动性紧张，要求政府放宽信贷政策。在这种情况下，国内企业岂有资金进入房地产市场抄底？更何况，目前国内房地产市场没有底可言。既然没有底，如何寻找抄底的时机。

至于第三个理由，当然看好中国经济未来发展，1998年我就在香港《信报》发表过一文章，认为中国经济会持续高速增长30年。十年过去了，我仍然认为这个观点不要改变。但是，看好中国经济就认为房价一定会要涨到天花板上吗？这关键是要看中国采取什么样的房地产发展模式，要看中国居民收入水平是否也能够快速增涨并上涨幅度快于房价上涨幅度。我们只要看看美国近二百来年来经济发展，美国经济持续繁荣了一百多年，其金融资产及财富增加了几千倍，但是美国的住房价格不仅没有涨到天花板上去而且永远与绝大多数居民支付能力相合。更何况，作为一个产业，它能够随着整个社会经济快速繁荣，但它同样会不断地出现周期性调整。对未来经济前景的看好，并不等于中国房地产市场没有周期性调整。特别是当住房为消费品时，它必须与居民可支付收入能够有关，如果居民都没有能力购买住房，那么未来经济前景最好，房价要保持在天花板上是不可能的。

总之，在中国房地产市场出现全面的周期性调整的情况下，个别开发商想通过炒高其项目的价格来扭转这种局面是根本不可能的。特别是在整个国内房地产市场条件与环境、客户对象及房地产政策发生了根本性变化的情况下，想改变目前国内房地产市场以消费为主导的模式及这种房地产市场周期性调整也是不可能。价格快速上涨了8年的国内房地产市场其周期性调整将是一个漫长的过程。

比如，从国家统计局的数据来看，1-6月份全国房地产开发投资完成额为13195亿元，同比增长33.5%（2005-2007年则同比分别增长为19.8%、21.8%、30.2%），其中，中西部同比分别增长45.3%、39.1%。住宅开发投资完成额为9497亿，同比增长36.6%。进入房地产的资金19173亿，同比增长22.8%，尽管低于2007年增长幅度，但资金流入多3500多亿，其中银行贷款4058亿，同比增长17.5%，同比多增加600亿；自筹资金7464亿，同比增长40.8%，同比多增加2100亿；定金用预收款为4508亿，同比增长14.4%，同比多增加560亿。房屋施工面积212660万平方米，同比增长24.1%，同比多开工40000万平方米。房屋峻工面积16920万平方米，同比增长13.8%，同比增加2000万平方米。房屋销售25892万平方米，同比下降7.2%，同比少销售2000万平方米。商品销售金额10325亿，基本上与去年同期持平。

从以上的数据可以看以下几个方面的情况，一是今年上半年，房地产开发投资不仅没有随着紧缩的货币政策减少，反之增长速度越来越快，增长的速度快于2005年十几个百分点，足见国内房地产市场开发投资增长的速度。而且房地产开发投资快速增长已经开始由东部地区向中西部地区蔓延。在中西部地区，不仅房地产开发投资增长迅速，而且所占的比重越来越大（早几年东部占比为70%以上，目前已经下降到占比60%以下）。而且房地产开发投资流向中西部地区，一则可以加快中西部地区的房地产市场发展与当地的经济增长，二则可能让